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BGH: Jetzt bestimmt die tatsächliche Wohnfläche die Nebenkostenabrechnung!

Seit dem Urteil vom BGH vom 30. Mai 2018 erfolgt die Berechnung der Nebenkosten nach der tatsächlichen Wohnfläche. Bisher wurde die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche herangezogen.

Nebenkostenabrechnungen sind oft unzulässig
Der BGH löst mit seinem Urteil (Az. VIII ZW 220/17) unzählige Anfechtungen aus. Mieter, die Ihre Nebenkostenabrechnung als zu hoch empfinden, prüfen nun genau nach. Bisher durften Vermieter als Berechnungsgrundlage, die vertraglich vereinbarte Wohnfläche nehmen. Damit ist nun Schluss. Ausschlaggebend ist jetzt nur noch die tatsächliche Wohnfläche.
Zusätzlich kann eine Nebenkostenabrechnung auch aus vielen anderen Gründen unzulässig sein. Bevor Mieter prüfen, ob die Quadratmeterzahl der tatsächlichen Wohnfläche entspricht, lohnt es sich die Voraussetzungen für eine rechtskräftige Nebenkostenabrechnung zu prüfen.

Grundvoraussetzungen für eine rechtskräftige Nebenkostenabrechnung:

  • Fristeinhaltung: Sind seit Ende des Abrechnungszeitraums mehr als 12 Monate vergangen, ist der Mieter zu keiner Nachzahlung verpflichtet.
  • Formale Richtigkeit: Wurde ein falscher Zeitraum angegeben, ist die Forderung unzulässig.
  • Klare und übersichtliche Gestaltung: Die Abrechnung muss leicht nachvollziehbar sein. Die für den Heizbetrieb anfallenden Kosten müssen in Bezug auf den Gesamtverbrauch des Haushalts und der zugrundeliegenden Wohnflächenberechnung detailliert dargestellt werden.

Sind bereits die Grundvoraussetzungen für die Nebenkostenabrechnung nicht fehlerfrei erfüllt, sollten Mieter die Nebenkostenzahlungen anfechten.

Minderung nach Überprüfung der tatsächlichen Wohnfläche
Mieter, die Bedenken haben, dass ihre tatsächliche Wohnfläche von der im Vertrag eingetragenen Quadratmeterzahl abweicht, sollten eine neue Wohnflächenberechnung durchführen und die Nebenkostenabrechnung mindern.

So wird die Wohnfläche berechnet:

  • Fläche, die zu 100% berücksichtigt wird: Alle Räume inklusive Wintergarten und Anbauten, wenn die Deckenhöhe zwei Meter oder mehr misst.
  • Fläche, die nur zu 50% berücksichtigt wird: Räume mit geringerer Deckenhöhe als zwei Meter.
  • Fläche, die nicht mitberücksichtigt wird: Bereiche mit weniger als einem Meter Deckenhöhe werden überhaupt nicht in die Berechnung aufgenommen.
  • Flächen, die keine Wohnflächen sind: Flächen wie Garagen, Heizungs- oder Kellerräume zählen ebenfalls nicht zur Wohnfläche.

Hinweise zur Anfechtung der Nebenkostenabrechnung
Erhalten Mieter eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung, haben Mieter eine Frist von zwölf Monaten, um die Anfechtung vorzunehmen. Die Anfechtung muss schriftlich erfolgen und sämtliche Gründe müssen benannt werden. Der Vermieter ist in der Beweislast.

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