„Dennoch haben insbesondere die deutlich gestiegenen Finanzierungkosten auch auf dem Hotel-Investmentmarkt tiefe Spuren hinterlassen. Gegenüber dem Vorjahr ist das Investmentvolumen um 29 % gesunken und auch der 10-Jahresdurchschnitt wurde spürbar um 60 % verfehlt. Einzeltransaktionen zeichnen im abgelaufenen Jahr für gut 980 Mio. € Investmentvolumen bzw. gut 73 % des Investmentumsatzes verantwortlich, was wiederum ein Wert im Langzeitdurchschnitt ist. Im Portfoliobereich bewegt sich das Transaktionsgeschehen weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau, allerdings kann gegenüber dem schwachen Ergebnis 2022 ein Plus um fast 55 % auf rund 360 Mio. € Investmentumsatz registriert werden“, erklärt Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Immobilien AGs/REITS stärkste Anlegergruppe, Ausländische Investoren wieder aktiver

Der Investmentmarkt für Hotelimmobilien wurde 2023 von zwei Käufergruppen dominiert. Während Immobilien AGs/REITS vor allem im Portfoliobereich aktiv waren und sich so einen Marktanteil von rund 26 % sichern konnten, sind Investment/Asset Manager im Rahmen mehrerer Einzeltransaktionen am Markt aufgefallen. Ihr Marktanteil beläuft sich dann auch auf gut 23 %. Umsatzanteile im zweistelligen Bereich haben darüber hinaus Corporates (fast 12 %) und offene Fonds (11 %) beigesteuert. Letztere verbuchen mit Abstand das beste Ergebnis seit 2019, getragen von mehreren Transaktionen im mittleren Größensegment. Projektentwickler haben sich auch abseits der großen Metropolen verschiedene Hotelobjekte zu Repositionierungszwecken gesichert und so rund 6 % des Investmentvolumens generiert.

Ausländische Investoren haben seit Ausbruch der Corona-Pandemie 2020 sehr zurückhaltend am deutschen Markt agiert. Mit großer Wahrscheinlichkeit dürfte 2023 nun eine Trendwende markieren, denn sie waren im abgelaufenen Jahr wieder deutlich aktiver unterwegs und die Perspektiven für den deutschen Hotelmarkt sind insgesamt sehr gut. Ausländische Investoren haben 2023 rund 810 Mio. € im deutschen Markt platziert (gut 36 % über Vorjahresniveau) und kommen damit auf einen Marktanteil von knapp 61 %. Für einen Einstieg sprechen insbesondere die wieder sehr hohen Auslastungsquoten sowie das deutlich gesunkene Kaufpreisniveau. 

Das Investmentvolumen in den deutschen A-Standorten summierte sich 2023 auf rund 582 Mio. €, was einem Rückgang von etwa 28 % zum Vorjahr entspricht. Ihr Anteil am bundesweiten Hotel-Investmentvolumen beläuft sich damit auf im Langzeitdurchschnitt immer noch niedrige 44 %. Hier spiegelt sich zum einen die hohe Attraktivität der deutschen Tourismus– bzw. Ferienregionen wieder, die vor allem in Pandemiezeiten ihre Resilienz erfolgreich unter Beweis gestellt haben, wie auch die insbesondere in den A-Standorten noch nicht komplett abgeschlossene Preisfindungsphase. Neben einer Vielzahl von Transaktionen im kleinen und mittleren Größensegment abseits der A-Standorte. wie das von BNPPRE vermittelte B&B Hotel Villingen-Schwenningen, sticht der Ankauf des „Center Parcs Allgäu“ in den Tourismusregionen besonders hervor. Unter den A-Standorten war Berlin 2023 mit weitem Abstand der führende Investmentstandort mit einem registrierten Volumen von rund 235 Mio. € (+58 % gegenüber 2022). Hamburg folgt mit rund 141 Mio. € (+35 %). Für alle anderen Top-Standorte werden zweistellige Umsatzwerte registriert.

Über weite Strecken des Jahres haben Abschlüsse im kleinen und mittleren Volumensegment den Hotel-Investmentmarkt geprägt. Die durchschnittliche Dealgröße belief sich entsprechend nur auf 22 Mio. €. Zum Jahresende wurden auch wieder größere Abschlüsse erfolgreich über die Ziellinie gebracht, darunter die oben genannten „Center Parcs Allgäu“. Gegenüber 2022 ist der Anteil an Verträgen über 100 Mio. € von 12 % auf 48 % gestiegen. Deutlich verhaltener fiel die Transaktionsdynamik zwischen 25 und 100 Mio. € mit nur 14 % Marktanteil aus. Auf überdurchschnittliche 28 % kommen Deals zwischen 10 und 25 Mio. € Volumen.

Perspektiven

„Die Rahmenbedingungen für den deutschen Hotel-Investmentmarkt sollten sich im Jahresverlauf 2024 weiter aufhellen. Die operativen Märkte dürften dabei von verschiedenen Seiten her Rückenwind bekommen. Zum einen mehren sich die Signale, dass die deutsche Wirtschaft langsam wieder Fahrt aufnehmen wird, und zum anderen dürfte auch die Fußball-Europameisterschaft im eigenen Land zu einer positiven Entwicklung der Tourismus– und Geschäftsreisenzahlen beitragen. Darüber hinaus deutet vieles darauf hin, dass der Zinszyklus der Zentralbank seinen Höhepunkt in Kürze erreichen dürfte. Die Preisfindungsphase auf dem Hotelmarkt sollte dementsprechend weitestgehend abgeschlossen sein, und im Windschatten eines verbesserten Finanzierungsumfeldes sollte auch das Transaktionsgeschehen wieder anziehen. Nicht zuletzt zeichnet sich auf Angebotsseite eine leichte Ausweitung ab, sodass sich für Investoren 2024 wieder attraktive Einstiegschancen auf dem insgesamt stabilen deutschen Hotelmarkt eröffnen werden“, so Alexander Trobitz.

„Die Umsatzanteile von gut 47 % in der ersten und rund 53 % in der zweiten Jahreshälfte unterstreichen zudem die stabile Nachfragesituation, die nicht nur im langjährigen Vergleich, sondern auch für den Jahresverlauf zu konstatieren ist“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Zu den größten Abschlüssen mit mindestens 5.000 m² gehörten neben den Eigennutzer-Deals eines IT-Unternehmens (18.000 m², Ringlage) und von RB Leipzig (7.000 m², Leipzig-West) die Vermietung an SENEC (6.000 m², Leipzig-West) im vierten Quartal. Nicht zuletzt diese Großabschlüsse haben dazu beigetragen, dass die Büromarktzonen Ringlage (23.300 m²) und Leipzig-West (20.300 m²) mit den höchsten Umsatzbeiträgen am Gesamtergebnis beteiligt waren. 

Zwei Branchen generieren das Gros des Umsatzes

Mit den sonstigen Dienstleistungen und den IuK-Technologien haben sich im Jahr 2023 zwei Branchen im Ranking abgesetzt, die zusammengenommen auf fast 64 % des Gesamtergebnisses kommen. Bei den sonstigen Dienstleistungen zeichnen gleich mehrere Deals in den Nebenlagen mit über 2.000 m² dafür verantwortlich, dass dieser Sektor mit gut 35 % den höchsten Anteil beisteuert. Die IuK-Branche, die insgesamt mit knapp 29 % repräsentiert ist, kann dagegen vor allem vom Großabschluss des vorgenannten IT-Eigennutzers im Projekt Löwitz Quartier westlich des Leipziger Hauptbahnhofs profitieren. Auf einen zweitstelligen Ergebnisbeitrag kommt außerdem noch das Gesundheitswesen, das mit weiteren gut 14 % beteiligt ist.

Projektfertigstellung wirkt sich auf Leerstand aus

Der Leerstand hat sich im Vorjahresvergleich um gut 19 % auf rund 186.000 m² erhöht, was in erster Linie auf die Fertigstellung des NEO im ehemaligen Karstadt-Warenhaus in den Leipziger Citylagen im vierten Quartal zurückzuführen ist. Demnach verwundert es auch nicht, dass  der Anstieg des Leerstands vor allem im Segment der modernen Flächen zu verorten ist, deren Volumen um gut 123 % auf rund 96.000 m² angezogen hat. Nichtsdestotrotz ist das Leerstandsvolumen der modernen Vakanzen im Verhältnis zum Flächenumsatz weiterhin als niedrig einzustufen, und auch die Leerstandsquote über alle Ausstattungsqualitäten und Teilmärkte ordnet sich mit 4,7 % weiterhin unter der 5-%-Marke ein.

Abschluss bei Großprojekten, Pipeline wird kleiner 

Das Zusammenspiel aus fertiggestellten Projekten und nur vereinzelten neuinitiierten Entwicklungen hat sich auf das Bauvolumen in Leipzig ausgewirkt: So befinden sich mit insgesamt 126.000 m² aktuell fast 24 % weniger Flächen im Bau als noch 12 Monate zuvor. Hiervon stehen dem Markt rund 61.000 m², sprich etwas weniger als die Hälfte der neu entstehenden Büroflächen, noch zur Verfügung. Am höchsten ist die Bauaktivität derzeit in den umsatzstarken Büromarktzonen Graphisches Viertel/,Prager Straße (39.400 m²), Leipzig-West (22.300 m²) und Leipzig-Süd/Karl-Liebknecht-Straße (21.100 m²).

Aktuell eher Seitwärtsbewegung bei den Mieten

Nachdem die Mieten in den vergangenen Jahren stark zulegen konnten, hat sich die dynamische Entwicklung im Jahr 2023 etwas verlangsamt. Nichtsdestotrotz ist die Spitzenmiete in der zweiten Jahreshälfte noch einmal leicht um knapp 3 % auf 19,00 €/m² gestiegen. Gleiches gilt für die Durchschnittsmiete, die erneut leicht angezogen hat und aktuell bei 12,10 €/m² liegt.

Perspektiven

„Der Leipziger Büromarkt blickt auf eine erfreuliche Vermietungsdynamik im Jahr 2023 zurück und kann mit einem insgesamt guten Marktsentiment in die kommenden 12 Monate starten. Auf der Angebotsseite ist insbesondere bei den modernen und kürzlich fertiggestellten Flächen nach dem jüngsten Anstieg erneut von einer rückläufigen Entwicklung auszugehen. Dies übt zudem weiteren Druck auf das Mietpreisniveau aus, sodass die Preise noch etwas weiter anziehen und bei einem entsprechenden Angebot die 19-€/m²-Marke durchbrechen dürften. Vor dem Hintergrund der skizzierten Rahmenbedingungen stehen die Vorzeichen nicht schlecht, dass im Jahr 2024 wieder ein Flächenumsatz im Bereich des langjährigen Durchschnitts erreicht werden könnte“, so Stefan Sachse. 

Büromarkt Leipzig: Konstante Entwicklung in schwierigem Marktumfeld | BNP Paribas Real Estate

„Zurückzuführen ist das hohe Volumen zum Jahresende nicht zuletzt auf die zwei Großabschlüsse mit mehr als 10.000 m², die beide auf das vierte Quartal entfallen sind. Hierzu zählen die Vermietung an den Versicherungskonzern DEVK über 14.000 m² im Büroobjekt Rheinpark-Metropole in Deutz sowie der Vertrag der IHK zu Köln über 13.000 m² in der Kölner Innenstadt. Abseits vereinzelter Großverträge sind in der Domstadt wie auch in anderen Top-Standorten allerdings eher kleinflächigere Vermietungen als wichtigste Treiber auf den Büromärkten zu nennen“, so Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. Gestützt wird diese Beobachtung dadurch, dass über 60 % des Flächenumsatzes durch Abschlüsse in den Kategorien bis 2.000 m² generiert wurden. Bei der Verteilung des Gesamtvolumens auf die Teilmärkte stach 2023 die City heraus (81.700 m²), die sich vor die ebenfalls gefragten Büromarktzonen Ehrenfeld/Braunsfeld (26.800 m²), Ossendorf/Nippes (26.300 m²) und Deutz (22.700 m²) setzt.

Branchenverteilung Indiz für breite Marktstruktur

Im Jahr 2023 haben ganz unterschiedliche Branchen mit nennenswerten Ergebnisbeiträgen auf dem Kölner Büromarkt partizipiert, was sich u. a. im Resultat der Sammelkategorie Sonstige widerspiegelt (knapp 24 %). An der Spitze der einzelnen Kategorien stehen zum Jahresende die sonstigen Dienstleistungen (fast 23 %). Sehr aktiv haben sich vor allem aber auch Akteure des Versicherungssektors präsentiert, der durch die beiden Großverträge der DEVK in Deutz (14.000 m²) und in Nippes (4.000 m²) sowie der KZVK in der City (9.200 m²) einen vergleichsweise hohen Anteil von fast 16 % generieren konnte. Komplettiert wird das Führungstrio durch Beratungsgesellschaften (knapp 15 %).   

Leerstand höher als 2022, aber niedriger als in Q3

Insgesamt fiel das Leerstandsvolumen zum Jahresende mit rund 332.000 m² knapp 24 % höher aus als im Vorjahr. Im Zuge der guten Marktentwicklung im vierten Quartal konnte jedoch eine Reduzierung der leer stehenden Flächen um gut 5 % beobachtet werden. Abgespielt hat sich der Anstieg vor allem außerhalb der modernen Flächen, die mit 87.000 m² und davon nur 19.700 m² in den zentralen Lagen auf einem niedrigen Niveau verweilen. Gleiches gilt für die Leerstandsrate, die mit 4,1 % und nur 2,6 % in der City nach wie vor auf einem sehr niedrigen Level notiert.

Das moderate Anmietungsgeschehen im Gesamtjahr und das aktuell schwierige Finanzierungsumfeld zeigen sich in der Entwicklung der Bauaktivität. Auf dem Kölner Büromarkt befinden sich aktuell 181.000 m² Flächen im Bau. Dies entspricht einem Rückgang um 24 % gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt. Die Bautätigkeit konzentriert sich dabei hauptsächlich auf die City (68.300 m²) und Deutz (61.000 m²) sowie vereinzelt auf Lagen am Cityrand. Aktuell stehen dem Markt noch gut 33.100 m² und damit rund 48 % der Neubauflächen in den zentralen Innenstadtlagen weiterhin zur Verfügung.

In sehr guten Citylagen wird für moderne Flächen mittlerweile eine Spitzenmiete von 33,50 €/m² erzielt, was im Vergleich zum Vorjahr einem Anstieg um 20 % entspricht. Auch die traditionell volatilere Durchschnittsmiete hat ihren Wachstumskurs in den letzten 12 Monaten fortgesetzt. Sie liegt aktuell bei 18,20 €/m² und damit gut 10 % über dem Niveau zum Jahresende 2022.

Perspektiven

„Der Kölner Büromarkt startet mit dem Aufwind aus dem vierten Quartal und der Aussicht auf sich verbessernde konjunkturelle Rahmenbedingungen in das Jahr 2024. Hierbei ist auch für die kommenden 12 Monate davon auszugehen, dass sich die Nachfrage zunehmend auf die attraktivsten und umsatzstärksten Büromarktzonen im Kölner Marktgebiet fokussiert. Auf der Angebotsseite dürfte die rückläufige Bauaktivität und die damit verbundene Verknappung von Neubauflächen weiteren Druck auf das Mietpreisniveau ausüben. Vor diesem Hintergrund ist aus heutiger Sicht zu erwarten, dass die Mieten auch im Jahr 2024 ihren Wachstumspfad fortsetzen“, so Jens Hoppe. 

„Die Gemengelage aus einem ins Stottern geraten Konjunkturmotors und einem herausfordernden Finanzierungsumfeld determinierten im gesamten Jahresverlauf den Düsseldorfer Investmentmarkt. Weiterhin prägen Kaufzurückhaltung und mangelnde Investitionsbereitschaft vieler Investoren den Markt. Auch im Schlussquartal konnte mit einem Investitionsvolumen von nur rund 100 Mio. € keine Marktbelebung beobachtet werden. Wie auch an anderen Standorten konnte 2023 in Düsseldorf keine signifikante Anzahl an großvolumigen Deals mit Signalcharakter beobachtet werden, die Vorboten einer Trendwende hin zu einem lebhafteren Investmentgeschehen hätten sein können“, erläutert Philip Bellenbaum, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Die Verteilung des Investitionsvolumens auf die einzelnen Größenkategorien ähnelt der des Vorjahres. Nur das Segment der kleinen Deals bis 10 Mio. € verzeichnet mit 8 % einen überdurchschnittlichen Marktanteil. Absolut betrachtet ist das Investmentvolumen allerdings ohne Ausnahme in allen Größenkategorien deutlich unterdurchschnittlich. Dabei weist die Größenklasse bis 10 Mio. € mit einem Investitionsvolumen von insgesamt 71 Mio. € noch den geringsten Ergebnisrückgang (-58 %) gegenüber dem 10-Jahresdurchschnitt auf. Grund für das insgesamt schwache Investmentresultat ist die geringe Anzahl an großvolumigen Deals. Mit dem Gewerbepark „Areal Böhler“ und einem Geschäftshaus-Deal wurden nur zwei Transaktionen im Segment über 100 Mio. € registriert.

Logistik über dem langjährigen Durchschnitt

Büroobjekte steuerten im abgelaufenen Jahr mit knapp 31 % bzw. 269 Mio. € den größten Umsatzanteil zum Investmentvolumen bei. Für Einzelhandelsinvestments war mit 224 Mio. € (25 % Marktanteil) eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Allerdings notiert auch dieser Wert rund 33 % unter seinem langjährigen Durchschnitt. Erfreulich ist das Comeback von Investments in Logistikobjekte. Das Investmentvolumen rangiert hier mit gut 200 Mio. € rund 21 % über dem langjährigen Durchschnitt.

City und Citryrand bilden Investment-Hotspot

Mit einem Marktanteil von 34 % steuern die Cityrandlagen den höchsten Beitrag zum Investmentvolumen bei (Ø 10 Jahre: 43 %). Absolut betrachtet fällt allerdings auch das Investmentvolumen im Cityrand mit nur 297 Mio. € deutlich unterdurchschnittlich aus (Ø 10 Jahre: 1,26 Mrd. €). 28 % des Investmentvolumens wurden in der Kölner City platziert. Allerdings wird auch hier der Langzeitdurchschnitt deutlich verfehlt (Ø 10 Jahre: 757 Mio. €). Die Nebenlagen präsentieren sich mit einem Umsatzanteil von 24 % noch vergleichsweise robust.

Die Verteilung des Umsatzes auf die einzelnen Käufergruppen ist im Vergleich zu den Vorjahren eher untypisch für den Düsseldorfer Investmentmarkt. Mit knapp 30 % vereinen die Projektentwickler den höchsten Umsatzanteil auf sich. Auf Rang 2 folgen Investment/Asset Manager mit einem Anteil von knapp 24 %. Mit rund 209 Mio. € liegt das Investmentvolumen dieser Käufergruppe jedoch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt (-50 %). Auf dem dritten Platz rangieren Immobilienunternehmen mit einem vergleichsweise soliden Ergebnis von 106 Mio. € (Ø 10 Jahre: 121 Mio. €) bzw. einem Anteil von 12 %. Dahinter folgen mit einem zweistelligen Anteil (10 %) nur noch die Spezialfonds. Die in den vergangen Jahren starken Käufergruppen Immobilien AGs/REITs und die Pensionskassen sind hingegen kaum als Käufer in Erscheinung getreten.

Die Leitzinserhöhungen der EZB hinterlassen auch im Schlussquartal ihre Spuren. So hat die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte um weitere 25 Basispunkte auf nun 4,50 % zugelegt. Etwas moderater verlief der Anstieg bei Logistikobjekten, die um 15 Basispunkte auf 4,25 % zulegten. Die Spitzenrendite von innerstädtischen Geschäftshäusern blieb unverändert bei 3,95 %.

Perspektiven

„Auch am Düsseldorfer Investmentmarkt hält die Konsolidierungsphase weiterhin an. Im vierten Quartal blieb eine Marktbelebung aus. Das herausfordernde konjunkturelle Umfeld gepaart mit Unsicherheiten über den weiteren Weg der Europäischen Zentralbank sorgten im Jahresverlauf 2023 weiter für Verunsicherung. Daher übten sich institutionelle Investoren in Kaufzurückhaltung und nahmen von großvolumigen Deals Abstand. Die deutlich verbesserten Bewertungsrelationen, die Erwartung einer konjunkturellen Erholung, die Perspektive auf stabile bzw. leicht fallende Zinsen sprechen für einen deutlich dynamischeren Investmentmarkt im Jahresverlauf 2024. Dabei ist im ersten Halbjahr tendenziell mit einem leicht positiven Hochlauf zu rechnen, bevor Investoren im zweiten Halbjahr wieder mehr Vertrauen gewinnen und das Investmentgeschehen deutlicher beleben“, so Philip Bellenbaum.

„Wie auch an anderen deutschen Investmentmärkten hemmt die deutlich erschwerte und verteuerte Eigen- und Fremdkapitalfinanzierung das Investmentgeschehen. Hinzu kommen die Konjunkturschwäche und eine damit einhergehende nachlassende Investitionsbereitschaft der Unternehmen, die zu einem schwachen Abschneiden geführt haben. Ein verhaltenes Vermietungsgeschehen auf den Nutzer- und insbesondere den Büromärkten trägt zu einer gewissen Verunsicherung aufseiten der Investoren bei, wodurch die Konsolidierungsphase weiter anhält. Dies spiegelt sich auch darin wider, dass nach neun Monaten nur zwei Transaktionen im Segment über 100 Mio. € verzeichnet wurden“, erläutert Philip Bellenbaum, Düsseldorfer Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Trotz nur zwei registrierter Transaktionen tragen große Abschlüsse mit einem Volumen über 100 Mio. € knapp 36 % zum Gesamt-umsatz bei (Ø 10 Jahre: 35 %). Vergleichsweise lebhaft zeigt sich das Segment der mittelgroßen Deals zwischen 50 und 100 Mio. €, die 240 Mio. € bzw. 31 % zum Gesamtresultat beisteuern. Diese Größenklasse weist absolut betrachtet gegenüber dem langjährigen Durchschnitt noch den geringsten Ergebnisrückgang (-40 %) auf. Die beiden Größenklassen 25 bis 50 Mio. und 10 bis 25 Mio. € kommen auf 13 % bzw. 12 % und liegen mit -76 % bzw. -68 % deutlicher unter ihren langjährigen Durchschnitten. Die Kleinteiligkeit des Marktes wird auch am vergleichsweise hohen Anteil von 8 % des kleinsten Marktsegments (bis 10 Mio. €) deutlich.

Einzelhandel und Logistik steigern Marktanteile, Entwickler mit überdurchschnittlichem Umsatz

Büroimmobilien steuern den höchsten Beitrag zum Investmentvolumen bei. Mit einem Umsatzanteil von 30 % dominieren sie jedoch deutlich weniger stark als in den vergangenen Jahren (Ø 10 Jahre: 60 %) den Düsseldorfer Investmentmarkt. Erfreulich hingegen ist das starke und überdurchschnittliche Abschneiden von Einzelhandel– und Logistikinvestments mit Umsatzanteilen von 29 % (Ø 10 Jahre: 16 %) bzw. 26 % (Ø 10 Jahre: 8 %). Mit rund 224 Mio. bzw. 200 Mio. € wurde sowohl in Einzelhandels– als auch in Logistikimmobilien mehr als im Vorjahr investiert. Einen großen Anteil daran hat jedoch in beiden Assetklassen jeweils ein Deal im großvolumigen Segment. Die Sammelkategorie Sonstige, worunter auch Entwicklungsgrundstücke subsumiert werden, kommt auf einen leicht überdurchschnittlichen Anteil von 15 %. 

Mit einem Marktanteil von 38 % steuern klar die Cityrandlagen den höchsten Beitrag zum Investmentvolumen bei (Ø 10 Jahre: 42 %). Ebenfalls auf einen hohen Anteil von 28 % kommt die City, die jedoch absolut betrachtet mit 218 Mio. € auf ein Investmentvolumen deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 519 Mio. €) kommt. Vergleichsweise moderat fiel der Umsatzrückgang in den Nebenlagen aus: Mit 213 Mio. € (anteilig 27 %) lag der Umsatz hier knapp ein Drittel unter dem 10-Jahresdurchschnitt (310 Mio. €).

Projektentwickler platzieren sich mit einem Marktanteil von 33 % mit Abstand auf Platz 1 unter den Käufergruppen. Einen wesentlichen Anteil hieran hat der Großdeal „Areal Böhler“ aus dem ersten Halbjahr. Sie kommen mit einem Investmentvolumen von 261 Mio. € insgesamt auf ein überdurchschnittliches Ergebnis (Ø 10 Jahre: 222 Mio. €). Auf Platz 2 folgen Investment/Asset Manager mit einem Anteil von knapp 23 % bzw. 176 Mio. € (Ø 10 Jahre: 291 Mio. €). Neben den Projektentwicklern kommen Immobilienunternehmen (14 %) mit 106 Mio. € auf ein solides Ergebnis, welches nur leicht unter dem langjährigen Durchschnitt (111 Mio. €) notiert. Weiterhin kommen nur noch Spezialfonds (11 %) auf einen Umsatzanteil im zweistelligen Prozentbereich.  

Vor dem Hintergrund weiterer Leitzinserhöhungen sind auch die Netto-Spitzenrenditen in Düsseldorf zwischen 5 und 25 Basispunkten angestiegen. Für Büroobjekte hat eine relativ hohe Renditedekompression von 25 Basispunkten gegenüber Q2 auf aktuell 4,25 % stattgefunden. Die Netto-Spitzenrendite von Logistikobjekten ist um 10 Basispunkte auf 4,10 % gestiegen. Mit 5 Basispunkten fällt der Anstieg für innerstädtische Geschäftshäuser deutlich moderater aus. Hier werden aktuell 3,95 % notiert.

„Die Konsolidierungsphase hält auch am Düsseldorfer Investmentmarkt weiterhin an. Die Verunsicherung unter Investoren sowie noch anhaltende Preisdifferenzen zwischen Käufer- und Verkäuferseite führen nach den ersten drei Quartalen zu einem schwachen Ergebnis. Aktuell sieht es nicht danach aus, dass das Schlussquartal noch zu einem zufriedenstellenden Gesamtjahresresultat beitragen kann. Jedoch ist mittelfristig wieder von einer spürbar höheren Marktdynamik in Düsseldorf auszugehen. Aus heutiger Sicht ist zunächst im ersten Halbjahr 2024 wieder mit leicht steigenden Umsätzen zu rechnen. Im Jahreserlauf 2024 dürften dann eine an Fahrt aufnehmende Konjunktur, Nachholeffekte sowie das sich abzeichnende Ende im Zinserhöhungszyklus zu einer deutlichen Marktbelebung führen und attraktive Opportunitäten am Düsseldorfer Investmentmarkt offerieren“, so Philip Bellenbaum.

Relativ betrachtet schlägt sich die Domstadt damit besser als die meisten der übrigen A-Standorte, in denen die Umsatzverluste deutlich höher ausfallen. Dass es trotzdem ein schwaches Resultat ist, unterstreicht die Tatsache, dass der zehnjährige Durchschnitt um 69 % verfehlt wird. „Wie bereits im Vorjahr leidet der Kölner Markt vor allem unter fehlenden Großdeals. Im laufenden Jahr konnte beispielsweise noch kein Abschluss im dreistelligen Millionenbereich registriert werden. Üblicherweise entfallen rund ein Viertel des Investitionsvolumens auf dieses Marktsegment“, erläutert Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter.

Kein Verkauf über 100 Mio. €

Dass im bisherigen Jahresverlauf immer noch kein Deal jenseits der 100-Mio.-€-Marke getätigt wurde, spiegelt sich nicht nur im moderaten Investmentumsatz, sondern auch in der Verteilung des Umsatzes auf die einzelnen Größenklassen wider. Mit einem Anteil von gut 39 % hat sich deshalb die Größenklasse von 50 bis 100 Mio. € an die Spitze gesetzt, wobei sich lediglich zwei Deals hinter dieser Zahl verbergen. Auf Platz zwei folgen Verkäufe von 10 bis 25 Mio. €, die fast 35 % zum Gesamtumsatz beisteuern. Im zehnjährigen Schnitt kommen sie lediglich auf rund 20 %. Weitere 18,5 % entfallen auf Abschlüsse zwischen 25 und 50 Mio. €, was in etwa ihrem üblichen relativen Anteilsniveau entspricht. Ähnlich stellt sich die Situation bei kleinen Deals bis 10 Mio. € (7 %) dar.

Das bisherige Investmentvolumen verteilt sich vergleichsweise gewohnt und wird nicht durch eine einzelne Assetklasse dominiert. Die Führungsposition nehmen erneut Büroobjekte mit einem Umsatzanteil von gut 44 % ein, womit sie nur rund acht Basispunkte unter ihrem langjährigen Schnitt liegen. Nur knapp dahinter folgen Einzelhandelsimmobilien auf Platz zwei, die 37,5 % zum Ergebnis beisteuern. Dieser Wert liegt fast doppelt so hoch wie im Schnitt der letzten zehn Jahre. Hierin enthalten ist ein nicht unerheblicher Umsatz eines anteilig eingerechneten Portfoliodeals. Auf Logistikobjekte entfallen weitere 4 % des Umsatzes, wohingegen Hotel-Investments im laufenden Jahr bisher nur eine sehr untergeordnete Rolle spielen (1 %).

Breite Streuung über fast alle Lagen 

Das Investmentvolumen verteilt sich relativ ausgewogen über fast alle Lagen innerhalb des Marktgebiets. Dies kann als positives Zeichen dafür gewertet werden, dass die Investoren grundsätzlich großes Vertrauen in den Kölner Markt haben. Es ist davon auszugehen, dass sich dies bei verbesserten Rahmenbedingungen auch wieder in höheren Umsätzen zeigen wird. Am meisten investiert wurde mit knapp 47 % in der City, die damit ihr übliches Niveau fast halten konnte. Auf Nebenlagen entfallen knapp 29 % und die Cityrand-Zonen kommen auf weitere 24,5 %. Keine nennenswerten Abschlüsse wurden bislang in der Peripherie registriert, die aber traditionell in Köln wenig im Fokus steht. 

Auch die Umsatzverteilung nach Käufergruppen ist vergleichsweise breit gestreut, wodurch die Aussage, dass die Anleger die Kölner Entwicklung langfristig positiv einschätzen, unterstrichen wird. Insgesamt kommen vier Investorengruppen auf zweistellige Umsatzanteile. Mit knapp 31 % haben sich Immobilienunternehmen an die Spitze des Rankings gesetzt, gefolgt von Familiy Offices, die fast 21 % beisteuern. Nur knapp dahinter platzieren sich Pensionskassen mit einem Beitrag von knapp 19 % auf Rang drei. Vervollständigt wird das Quartett von den Projektentwicklern, die auf rund 12 % kommen. Einen größeren Beitrag leisten außerdem noch Corporates mit gut 8 %.

Renditen weiter gestiegen

Die Spitzenrenditen haben im dritten Quartal erwartungsgemäß noch einmal leicht angezogen, wofür nicht zuletzt die noch erfolgten Zinsschritte der großen Notenbanken mitverantwortlich sind. Für Bürohäuser liegen sie aktuell bei 4,20 % und damit 25 Basispunkte höher als im zweiten Quartal. Auch bei Logistikobjekten haben sie leicht zugelegt und notieren mit jetzt 4,10 % zehn Basispunkte höher als im Vorquartal. Für innerstädtische Geschäftshäuser sind mittlerweile 3,80 % anzusetzen, was lediglich einem moderaten Anstieg um fünf Basispunkte entspricht. 

Perspektiven

„Da eine spürbare Konjunkturbelebung nicht vor 2024 zu erwarten und der Zinserhöhungszyklus noch nicht vollständig abgeschlossen ist, wird der Kölner Investmentmarkt auch im Schlussquartal noch mit Gegenwind zu kämpfen haben. Vor diesem Hintergrund ist auch ein weiterer leichter Renditeanstieg zum Jahresende wahrscheinlich. Mit einer Fahrt aufnehmenden Gesamtwirtschaft und dem Abschluss der Preisfindungsphase sollte das Investitionsvolumen im Laufe des Jahres 2024 aber wieder anziehen, wobei der Umsatzzuwachs sich im zweiten Halbjahr sichtbar beschleunigen sollte. Hierzu beitragen dürfte vor allem auch die höhere Finanzierungssicherheit nach Abschluss der Zinserhöhungen, die zur mehr Planungssicherheit auf Investorenseite führt“, fasst Jens Hoppe die Aussichten zusammen.

„Damit hat sich erneut bestätigt, wie stabil der Nachfragesockel in der Messestadt mittlerweile ist und vor allem, dass der wirtschaftliche Aufschwung und Strukturwandel unverändert anhält. Beigetragen zum sehr guten Resultat hat nicht zuletzt ein großvolumiger Eigennutzer-Abschluss eines IT-Unternehmens mit 18.500 m². Verträge jenseits der 10.000-m²-Marke waren in der Vergangenheit eine Seltenheit. Dass im aktuell schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeld ein solcher Abschluss getätigt wurde, spricht ebenfalls für die nachhaltige Attraktivität Leipzigs für innovative Büronutzer“, betont Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Umfangreich am Gesamtumsatz beteiligt waren vor allem die Ringlage (22.500 m²), die Lage Graphisches Viertel/Prager Straße (13.800 m²) sowie die Büromarktzone Leipzig-West (14.500 m²).

Aufgrund des Großabschlusses über 18.500 m² haben sich im laufenden Jahr IuK-Unternehmen mit knapp 35 % Umsatzanteil an die Spitze der Branchenverteilung gesetzt. Auf dem zweiten Platz folgt die Sammelkategorie sonstige Dienstleistungen mit fast 30 %, die traditionell sehr stark in Leipzig vertreten ist, da sich der Großteil des Marktgeschehens üblicherweise im heterogen strukturierten kleinteiligen Flächensegment abspielt. Vervollständigt wird das Podium vom Gesundheitswesen, das mit knapp 16 % seine gewohnt starke Position erneut bestätigt. Größere Anteile gehen außerdem an Beratungsgesellschaften (knapp 7 %) und die Verwaltungen von Produktionsunternehmen (gut 6 %). 

Leerstand weiter auf moderatem Niveau, Flächen im Bau spürbar rückläufig

Der Leerstand hat sich im Vorjahresvergleich nur leicht um knapp 4 % auf jetzt 164.000 m² erhöht. Anders stellt sich die Situation im Teilsegment der modernen Leerstände dar. Diese haben aufgrund einiger ausgelaufener Großverträge um rund 65 % auf 61.000 m² zu genommen. Unter Marktgesichtspunkten ist diese Ausweitung des modernen Angebots zu begrüßen, da weiterhin nur 37 % des Gesamtleerstands der modernen Kategorie zuzurechnen sind. Insgesamt ist weiterhin von einer ausgeglichenen Angebots-/ Nachfrage-Relation auszugehen, was auch durch die unverändert moderate Leerstandsquote von nur 4,2 % unterstrichen wird.

Nachdem die Bautätigkeit seit ca. zwei Jahren deutlich angezogen hatte, ist sie in den vergangenen zwölf Monaten wieder spürbar gesunken – und zwar um 35 % auf aktuell 130.000 m². Dem Vermietungsmarkt stehen hiervon noch 84.000 m² (+4 %) zur Verfügung. Dies entspricht knapp zwei Drittel des aktuellen Bauvolumens. Positiv zu werten ist, dass fast 70 % der noch verfügbaren Flächen in den besonders präferierten Büromarktzonen City sowie Graphisches Viertel/Prager Straße entstehen. Die Angebotsausweitung erfolgt demzufolge in erster Linie in den von den Nutzern bevorzugten hochwertigen innerstädtischen Lagen.

Nachdem die Mieten in den vergangenen Jahren stark zugelegt haben, ist aktuell eher eine Seitwärtsbewegung zu beobachten. Zwar hat sich die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich noch einmal um knapp 3 % erhöht, in den vergangenen Monaten zeigte sie sich aber stabil. Auch die Durchschnittsmiete liegt, nachdem sie seit Q3 2022 um etwa 1 % angezogen hat, aktuell auf unverändertem Niveau. 

„Vor dem Hintergrund vorliegender Gesuche ist davon auszugehen, dass auch im Schlussquartal des laufenden Jahres eine lebhafte Nachfrage zu erwarten ist. Der für das Gesamtjahr absehbare Flächenumsatz dürfte sich demzufolge mit rund 130.000 m² in etwa auf dem Niveau des zehnjährigen Durchschnitts bewegen, womit Leipzig spürbar besser abschneiden wird als die Mehrzahl der großen deutschen Bürostandorte. Der Leerstand dürfte im Zusammenhang mit Baufertigstellungen noch etwas zulegen, wohingegen sich die Bautätigkeit weiter rückläufig entwickeln wird. Bei den Mietpreisen zeichnet sich bis Jahresende eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau ab“, so Stefan Sachse. 

Trotzdem platziert sich München mit diesem Resultat erneut auf dem 2. Platz der wichtigsten deutschen Standorte; hinter Berlin (426.000 m²) und vor Hamburg (321.000 m²). „Die schwächere gesamtwirtschaftliche Entwicklung in den vergangenen Monaten, ausgelöst durch den weiter anhaltenden Ukraine-Krieg, die Inflation und die steigenden Zinsen, trägt zu einer vorsichtigeren Haltung vieler Unternehmen bei, was sich wiederum auf dem Münchener Büromarkt niederschlägt“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. So konnten im dritten Quartal lediglich 87.000 m² Umsatz registriert werden – ein sehr geringer Wert für den Münchener Markt. Großanmietungen über 5.000 m² konnten in den letzten drei Monaten nicht verzeichnet werden. Somit bleibt der bisher größte Abschluss des laufenden Jahres die Eigennutzeranmietung des Deutschen Gewerkschaftsbundes (DGB) über gut 10.500 m² im Cityrand West.

Die Branchenverteilung gestaltet sich bislang ausgesprochen homogen, was als Zeichen für insgesamt stabile und gesunde Marktstrukturen anzusehen ist. Gleich fünf Branchengruppen tragen mit zweistelligen Umsatzeinteilen zum Ergebnis bei. An die Spitze gesetzt haben sich die IuK-Technologien mit 17 %. Auf dem zweiten Platz folgen die Beratungsgesellschaften mit knapp 16 %. Auch die in München traditionell stark vertretenen Verwaltungen von Industrieunternehmen (gut 15 %), tragen durch eine Reihe von mittelgroßen Abschlüssen maßgeblich zum Gesamtumsatz bei. Gleichauf folgen auf Rang 4 die sonstigen Dienstleistungen und die öffentliche Verwaltung mit gut 10 %.

Leerstandsanstieg hat sich fortgesetzt, Bauaktivität weiter rückläufig, Spitzenmiete zieht an

Der seit einiger Zeit zu beobachtende Leerstandsanstieg hat sich in den vergangenen drei Monaten fortgesetzt. Mit 1,28 Mio. m² liegt das aktuelle Leerstandsvolumen gut 36 % über dem Vorjahreswert. Die Leerstandsrate notiert entsprechend bei 5,7 %. Zwar ist im Gesamtmarkt ein Leerstandsanstieg auch bei den Flächen mit moderner Flächenqualität zu beobachten, in Münchens Top-Lagen bleiben sie aber Mangelware. Die Münchener City verzeichnet gerade einmal knapp 24.000 m² modernen Leerstand. Ebenfalls unverändert attraktiv sind Neubau-Erstbezugsflächen in diesen Lagen. In der City sowie innerhalb des mittleren Rings (Cityrand) stehen gerade einmal 9.300 m² kurzfristig zur Verfügung. Die Leerstandsrate in der City liegt bei niedrigen 2,5 %.

In den letzten drei Monaten hat sich die Bautätigkeit weiter verringert. Das Volumen der im Bau befindlichen Flächen beläuft sich auf aktuell 775.000 m². Über die Hälfte (58 %) dieser Flächen ist bereits vorvermietet oder wird von Eigennutzern errichtet, was die hohe Nachfrage im modernen Flächensegment unterstreicht. Somit stehen dem Vermietungsmarkt noch etwa 326.000 m² Bürofläche zur Verfügung. Die höchste Bauaktivität wird mit gut 257.000 m² in den Teilmärkten des Cityrands registriert, wovon dem Markt nur noch knapp 70.000 m² zur Verfügung stehen. Die City verzeichnet ein Bauvolumen von gut 140.000 m². Jedoch sind auch hier nur noch etwa 15 % frei verfügbar, was die Attraktivität der Münchner City verdeutlicht.

Trotz des geringeren Flächenumsatzes hat die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal um knapp 2 % auf 48 €/m² zugelegt. Erzielt wird sie in der City. Verantwortlich hierfür ist vor allem das sinkende Angebot an hochwertigen Flächen in Top-Lagen. Die Durchschnittsmiete präsentiert sich stabil bei 24,20 €/m².

„Im Gesamtjahr dürfte der Flächenumsatz auf dem Münchener Büromarkt nicht an das gute Vorjahresergebnis heranreichen. Trotzdem erscheint ein Resultat um 425.000 m² realistisch. Ein weiterer Leerstandsanstieg ist nicht ausgeschlossen, wobei dieser vor allem in den Nebenlagen und in der Peripherie ein Thema werden könnte, was sich in den Durchschnittsmieten widerspiegeln dürfte. Hingegen wird die hohe Nachfrage nach Premiumflächen in zentralen Lagen bei fortschreitendem Angebotsmangel die Spitzenmieten weiter unter Druck halten“, so Stefan Bauer.

„Mitverantwortlich für diese Entwicklung ist eine Reihe größerer Mietvertragsabschlüsse, die gerade in B-Standorten nicht regelmäßig vorkommen und häufig den Unterschied zwischen schwächeren und starken Resultaten ausmachen“, erläutert Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Der bedeutendste Abschluss des laufenden Jahres ist eine Anmietung der Stadt Essen über rund 16.000 m² im Südviertel. Weitere große Verträge, die das gute Ergebnis mitgetragen haben, sind ein Mietvertragsabschluss von E.ON über 9.900 m² in der Weststadt sowie ein Eigennutzer-Deal der FOM mit 8.200 m² im Cityrand. Damit entfallen etwa 47 % des bisherigen Umsatzes auf Abschlüsse jenseits der 5.000-m²-Marke. Dies ist der mit Abstand höchste Wert aller Standorte, der gleichzeitig rund zehn Prozentpunkte über dem langjährigen Durchschnitt notiert.  

Bei der Branchenverteilung des Umsatzes zeigt sich ein gewohntes Bild, bei dem die traditionell wichtigsten Branchen erneut die vorderen Plätze belegen. Auf Rang eins, bedingt nicht zuletzt durch die erwähnte Großanmietung, liegt die öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von knapp 36 %. Auf Rang zwei folgen die sonstigen Dienstleistungen mit gut 28 %, die traditionell stark vertreten sind, da sich ein Großteil des Marktgeschehens in der Regel im eher kleinteiligen Flächensegment abspielt. Aber auch die besonders wichtigen Verwaltungen von Industrieunternehmen steuern mit 11 % einen zweistelligen Umsatzanteil bei.

Keine Leerstandszunahme im modernen Segment 

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat der Leerstand insgesamt um rund ein Viertel auf aktuell 227.000 m² zugelegt. Bemerkenswert ist allerdings, dass im für die Mieter besonders wichtigen Marktsegment der modernen Leerstände gleichzeitig sogar ein leichter Rückgang um gut 2 % zu verzeichnen war. Mit 40.000 m² verfügen nur knapp 18 % aller Leerstände über eine moderne Ausstattungsqualität. Dies ist der mit Abstand niedrigste Anteil in allen großen Bürostandorten, was unterstreicht, dass hochwertige Flächen in Essen weiter Mangelware sind. In der Leerstandsquote von 7,2 % spiegeln sich demzufolge auch viele ältere, nur noch bedingt marktgängige Büroflächen wider.

Die Bautätigkeit hat im Vorjahresvergleich um fast 64 % auf jetzt 54.000 m² zugenommen. Unter Marktgesichtspunkten ist dies eine erfreuliche Entwicklung, da dem Vermietungsmarkt dringend benötigte Neubauangebote zugeführt werden. Dass die Nutzer darauf warten, wird dadurch unterstrichen, dass die für eine Vermietung noch zur Verfügung stehenden Flächen sich im gleichen Zeitraum sogar um 11 % auf aktuell 8.000 m² verringert haben. Damit stehen lediglich knapp 15 % des Bauvolumens noch für den Vermietungsmarkt bereit. Ähnlich wie beim modernen Leerstand ist dies der mit weitem Abstand niedrigste Wert aller Strandorte.

Mietpreise steigen weiter 

Die Mieten in Essen haben in den letzten zwölf Monaten weiter zugelegt. Die Spitzenmiete stieg um gut 7 % auf aktuell 18,00 €. Der Zuwachs der Durchschnittsmiete, die bei 12,80 €/m² notiert, fiel mit gut 2 % allerdings geringer aus. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt das nach wie vor vergleichsweise geringe Angebot an modernen und hochwertig ausgestatteten Büroflächen. Dies gilt insbesondere in den von den Mietern präferierten zentralen innerstädtischen Lagen.

„Auch für den restlichen Jahresverlauf deutet aus heutiger Sicht alles darauf hin, dass der Essener Büromarkt sich im schwierigen konjunkturellen Umfeld gut behaupten kann. Ein Jahresumsatz um die 120.000 m², und damit auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts, liegt durchaus im Bereich der Möglichkeiten. Der Leerstand dürfte weiter leicht steigen, insbesondere im Segment der älteren, nur noch bedingt marktgängigen Flächen. Dagegen wird sich die Bautätigkeit voraussichtlich rückläufig entwickeln. Bei den Mieten sollte der Aufwärtstrend anhalten, vor allem im hochpreisigen Segment moderner Neubauflächen“, so Augenbroe.

Büromarkt Essen: Einziger Standort mit positiver Umsatzentwicklung | BNP Paribas Real Estate