Die zentralen Ergebnisse lauten:

• 65 Prozent der Befragten beheizen mindestens eine Immobilie mit einer Gasheizung.
• Jeder fünfte Befragte will in den kommenden fünf Jahren die Heizung in mindestens einem seiner Objekte tauschen.

Aber:

• 60 Prozent der Befragten geben als Modernisierungshemmnisse fehlende Rentabilität an.
• Knapp die Hälfte der Befragten kann mit den Mieteinnahmen gerade die Ausgaben für die Mietwohnung decken oder macht einen Verlust.
• Zwei Drittel der Befragten nutzen ausschließlich oder überwiegend Eigenkapital zur Finanzierung gebäudebezogener Maßnahmen.

„Unsere Mitglieder sagen uns, dass sie den Pfad weg von fossilen Energien und zu weniger Energieverbrauch weitergehen wollen, sehen sich von der realitätsfernen Wohnungspolitik in Berlin, die auf Schleswig-Holstein und seine Gemeinden voll durchschlägt, aber zunehmend vor große Hürden gestellt“, konstatiert Sönke Bergemann, Geschäftsführer von Haus & Grund Kiel.

„Unsere Mitglieder müssen sich stets auf dem schmalen Grat zwischen dem klimapolitisch Erforderlichen und dem für sie selbst und für ihre Mieter Bezahlbarem bewegen. Wenn wir weiter vorankommen wollen, muss die Politik diese Nöte und Bedenken ernst nehmen und Lösungen anbieten. Anderenfalls ruft dies zwangsläufig Abwehrreaktionen unter den vermietenden Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern hervor. Der bestehenden Verunsicherung ist es mitunter geschuldet, dass jeder vierte Befragte erst einmal gar keine Modernisierungen in den kommenden fünf Jahren durchzuführen beabsichtigt.“ Hieraus ergeben sich laut Bergemann klare Forderungen:

• Die privaten Vermieterinnen und Vermieter in Kiel und Umgegend brauchen endlich eine kommunale Wärmeplanung. Sie müssen wissen, wann in ihrer Stadt welche Energien zur Verfügung stehen, um klimafreundliche Investitionen zu tätigen.
• Jeder private Vermieter benötigt einen individuellen Sanierungsfahrplan. Nur so erfährt jeder Einzelne, wann welche Maßnahmen am Gebäude überhaupt sinnvoll und machbar sind.
• Der Staat muss endlich auch solche Maßnahmen finanziell fördern, die gesetzlich gefordert sind.
• Private Vermieter brauchen speziell nur für sie zugängliche, dauerhaft ausgestattete Fördertöpfe für die energetische Gebäudesanierung.

„Die Sorgen, dass Versprechungen nicht eingehalten werden, nehmen zu. Die Ampelregierung hatte versprochen, die Bürger bei der CO₂-Abgabe zu entlasten. Geschehen ist bislang nichts. Dementsprechend skeptisch zeigen sich die meisten Vermieterinnen und Vermieter gegenüber dem politischen Ziel, dass die Immobilie bis 2045 (in Schleswig-Holstein sogar bis 2040) klimaneutral werden soll. Fast zwei Drittel halten das für finanziell nicht leistbar. Eine weitere Gruppe (45 Prozent) zweifelt an der technischen Umsetzbarkeit. Das zeigt uns, dass die produzierten Vorschriften der Politik für wenig hilfreich erachtet werden. Immer neue Regelungen führen schlimmstenfalls zur Aufgabe der Vermietung und dem Verkauf der Wohnungen. Die mittel- und langfristigen Folgen wären nicht abzusehen. Schließlich gehören 80 Prozent des Wohnungsbestandes in Deutschland Privatpersonen. Sie bieten zwei Drittel aller Mietwohnungen an. Dabei hat unsere Studie ergeben, dass die deutlich meisten privaten Mietverhältnisse in Kiel konfliktfrei zwischen den Vertragspartnern gelebt werden. Das wird in 64 Prozent der Antworten bejaht. Die Eigentümerinnen und Eigentümer danken dies: 42 Prozent halten die Mieten stabil und erhöhen erst bei Neuvermietung oder wenn die ortsübliche Vergleichsmiete steigt. Beides ist bei 83 Prozent der Vertragsverhältnisse der Fall. Fünf Prozent erklären sogar, sie würden nie anpassen. Private Vermieterinnen und Vermieter sind eben keine „Miethaie“, sondern bilden die mit Abstand stärkste Säule im Mietwohnungsbau“, fasst Bergemann zusammen.

Die Ergebnisse der Vermieterbefragung 2023 von Haus & Grund Kiel können Sie hier herunterladen: https://haus-und-grund-ostsee.de/kiel/mediathek/

„Unstrittig ist, dass vor allem eine Vielfalt an Akteuren am Markt einen Beitrag zu gutem und bezahlbarem Wohnen leisten kann. Deshalb erschließt es sich Haus & Grund auch nicht, warum die Kieler Wohnungsgesellschaft von der neuen Kooperation im Rathaus in der vorgestellten Weise protegiert wird. Mit der offiziell verlautbarten Zielsetzung, die ersten 1.000 Wohnungen nicht wie derzeit geplant 2030, sondern vorher in den Bestand der KiWoG holen zu wollen, öffnet Grün-Rot der hemmungslosen Ausübung des städtischen Vorkaufsrechtes Tür und Tor. Das Ganze mit öffentlichen Mitteln, wie recht unverblümt eingeräumt wird. Abgesehen von einer solchen „Steuerverschwendung mit Ansage“ und der daraus resultierenden weiteren Verschuldung der Stadt ist das ganz klar eine Wettbewerbsverzerrung, die die Investitionsbereitschaft aller privaten Grundeigentümer nicht gerade fördert. Immer wieder wird außer Acht gelassen, dass sie es sind, die über den größten Wohnungsbestand verfügen. Der Wohnungsmarkt in Kiel besteht aus 146.995 Wohnungen. Die über 11.000 Mitglieder von Haus & Grund Kiel sind Eigentümer von rund 45.200 dieser Wohnungen. Anstatt diese entwicklungsfähige und in großen Teilen willige Gruppe mit wirkungsvollen Anreizen zu aktivieren, wird lieber einer Strategie der Bevorzugung ausgewählter Baugemeinschaften Vorschub geleistet.

Die Möglichkeiten des neuen Wohnraumschutzgesetzes offensiv nutzen zu wollen, ist auch nicht gerade als vertrauensbildende Maßnahme zu bezeichnen. Ein weiterer ressourcenintensiver und hohe Verwaltungskosten verursachender Papiertiger, der das bereits vorhandene Ordnungsrecht unnötig verkompliziert und bürokratisch aufbläht. Keinesfalls dürfen alle Vermieter unter einen Generalverdacht gestellt werden und unter dem Deckmantel des Wohnraumschutzes ein Instrument der Zwangsvermietung geschaffen werden. Mieter wohnen überdurchschnittlich gerne bei privaten Vermietern und diese kümmern sich im besten Sinne um ihre Immobilien.

Um die Probleme im Wohnungsmarkt zu lösen, bedarf es – so denken wir – besserer Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau. Hierzu gehört neben der Baulandausweisung vor allem eine Überprüfung des Baurechts und der Auflagen, die die Baukosten immer weiter in die Höhe treiben. Diese Themen sollten in der Politik prioritär behandelt werden. Ein besonderes Augenmerk muss hierbei der sozialen Treffsicherheit der Wohnraumförderung gelten. Sich bei dem in Kiel benötigten Wohnraum für Studierende am bundesdeutschen Durchschnitt zu orientieren, ähnelt einem gewagten Schuss ins Blaue. Ohne eine umfassende Prüfung der studentischen Wohnwünsche und -bedürfnisse sowie der Möglichkeiten ihrer Realisierung kann dies schnell zu einer Fehlbelegung im Bestand führen. Gleiches gilt für das Erproben innovativer Möglichkeiten wie der des Wohnungstauschs. Was im Ansatz richtig erscheint, dass Senioren ihr Eigenheim zu einem fairen Mietzins an eine Familie vermieten und ihre Miete von der Steuer absetzen, sollte auch zu Ende gedacht werden. Dabei gibt es unter anderem zu bedenken, dass es einfacher wäre, wenn die Einnahmen aus der Vermietung des Einfamilienhauses steuerfrei blieben. Denn die meisten Rentner haben ja kein steuerpflichtiges Einkommen, von dem sie die Ausgaben für eine Wohnung absetzen könnten.

Ein großes Ärgernis im Kooperationsvertrag stellen die Pläne für das Neubaugebiet Holtenau Ost dar. Auch bei diesem Projekt werden die Interessen der privaten Eigentümer der Wohnungsgemeinnützigkeit bedingungslos untergeordnet. Warum sollen neben der KiWoG, Genossenschaften und privaten Wohnungsunternehmen nicht auch private Eigentümer als größte Vermietergruppe eine Chance als Bauherr für Projekte wie das „Sanierungsgebiet Holtenau Ost“ bekommen? Moderne Stadtentwicklung, die eine lebendige Stadtkultur mit hohen baukulturellen Qualitäten zu schaffen beabsichtigt, lebt auch in diesem konkreten Fall von Vielfalt. Soziale und architektonische Vielfalt braucht Bauherren mit Erfahrung und Mut, damit formale und städtebauliche Monotonie vermieden wird. Um ein offenes Viertel mit urbanem Leben zu schaffen, muss der Nutzer miteinbezogen werden. Wer ein attraktives Stadtbild will, sollte auch ganzheitlich denken und planen!

Beim Stichwort Sanierung schrillen bei uns auch im weiteren Verlauf des Papiers die Alarmglocken. Dort ist die Rede davon, dass es sozial gerecht und klimapolitisch sinnvoll sei, prioritär an Orten, an denen kein Wärmenetz bestehe und kein entsprechender Wärmenetzausbau von den Stadtwerken geplant sei, die energetische Sanierung voranzutreiben, und gegebenenfalls ein Sanierungsgebiet auszuweisen. Hier wird das Pferd nun gänzlich von hinten aufgezäumt. Zunächst ist aus Sicht von Haus & Grund eine flächendeckende kommunale Wärmeplanung anzustreben. Bis 2025 brauchen die Kieler Eigentümer einen verbindlichen Versorgungsatlas ihrer Kommune. Der Versorgungsatlas muss für jedes Wohngebäude Zeitpunkt und Art der klimaneutralen Wärme- und Energieversorgung verbindlich ausweisen. Der Klimaschutz im Gebäudebestand ist das größte Investitionsvorhaben im Wohnungswesen seit dem Zweiten Weltkrieg. Hauseigentümer werden diese Last nur stemmen können, wenn sie ihre Maßnahmen am Gebäude mit der entsprechenden Wärme- und Energieversorgung der Zukunft abstimmen können. Im zweiten Schritt braucht es eine breite, systematische Nutzung von Sanierungsfahrplänen. Besser wäre, allen Eigentümern bis 2025 einen kostenlosen individuellen Sanierungsfahrplan für ihr Gebäude zur Verfügung zu stellen. Nur wenn Eigentümer wissen, wann sie welche Klimaschutzmaßnahmen durchführen sollten, damit ihr Gebäude klimaneutral wird, sind Klimaschutz und bezahlbares Wohnen in Einklang zu bringen. Schließlich und endlich muss dann eine darauf abgestellte Förderung von Klimaschutzmaßnahmen im Gebäudebestand ins Spiel kommen.

Also bitte immer „langsam mit den jungen Pferden“, wenn es gleich um die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten geht. Haus- und Grundeigentümer werden durch die Sanierung in ihrer Eigentumsposition erheblich betroffen. Mit der Sanierung sind Eingriffe in die Bausubstanz (zum Beispiel Freimachung der Hinterhöfe, denkmalpflegerische Maßnahmen) und finanzielle Verluste (Mietausfall) verbunden. Wirtschaftlich schwache Grundstückseigentümer werden durch die Sanierung vor fast unlösbare Probleme gestellt. Sie sind in vielen Fällen nicht in der Lage, sich an der Sanierung finanziell zu beteiligen. Sofern sie ihre Einkünfte bisher aus der Vermietung bezogen haben, können sie in ihrer Existenz bedroht werden; denn mit dem oft niedrigen Kaufpreis können sie keine entsprechende Rendite mehr erzielen. Dies gilt insbesondere für ältere Grundstückseigentümer, denen auf diese Weise der notwendige Zuschuss zur Rente fehlt.

Alles in allem ist der Grün-Rote Kooperationsvertrag im Bereich „Bauen, Wohnen und Stadtentwicklung“ nicht ausreichend ausgearbeitet worden und muss daher als gründlich misslungen betrachtet werden. Die Steuerungsfunktion des Marktes durch immer neue Vorgaben und Kontrollen substituieren zu wollen, wird die Landeshauptstadt in ihren Bemühungen, ausreichend bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen, weit zurückwerfen. Der Ansatz, alles dem Diktat der Wohnungsgemeinnützigkeit unterwerfen zu wollen, greift zu kurz, leistet keinen Beitrag zur Entspannung des Wohnungsmarktes, sondern schafft nur neue Probleme.“

„Wie viel guter Wille, wie viel Leistungsbereitschaft einzelner Investoren bleiben hier ungenutzt! Wegen der hohen Maßstäbe der Behörden wird auch die letzte Motivation im Keim erstickt. Dabei sollte es die erklärte Aufgabe der kommunalen Bauverwaltung sein, privaten Eigentümern zu ermöglichen, Wohnraum zu errichten, und nicht, sie daran zu hindern. Wann setzt sich endlich die Erkenntnis durch, dass es nicht nur die Großprojekte sind, die der Wohnungsbau braucht? Der nachträgliche Ausbau von Dachgeschossen, die Aufstockung bestehender Gebäude und die Bebauung von Innenhöfen sind effiziente Maßnahmen, um ohne Inanspruchnahme zusätzlicher Grundstücksflächen Wohnraum zu schaffen. Wir appellieren an die Behörden, endlich Anreize für Bauherren zu schaffen, ihren Wohnungsbestand durch Ausbau von Dachgeschossen oder Aufstockungen zu verdichten. Abweichungen und Erleichterungen lassen sich durch den Entfall von Pflichten erreichen. Wir müssen die Anforderungen ans Bauen herabsetzen und Bürokratie abbauen; es muss Schluss sein mit unverständlichem Recht und überfordernden Verfahrensabläufen. Die Pläne der Ampel-Regierung, die Haushaltsmittel für die Verwaltungs-Digitalisierung zu kürzen, sind hierbei definitiv der falsche Ansatz.“

„Die Zustände rund um die von der Stadt erworbene Immobilie müssen leider als skandalös betrachtet werden. Verwahrlosung, wohin das Auge reicht. Zurecht wurden wir angesprochen, da die Eigentümerinnen und Eigentümer im näheren Umfeld Mietverluste im Falle einer Neuvermietung befürchten. Zudem zeigen sie sich äußerst enttäuscht und im Stich gelassen. Schließlich sind sie es, die sich im damaligen Projekt WohnWert Gaarden, heute aufgegangen im Projekt Gaarden hoch 10, engagiert haben und weiterhin engagieren, um ein positives Stadtteilimage aufzubauen mit attraktiven, auch ökonomisch interessanten Milieus und realistischen Stadtteilentwicklungsperspektiven. So jedenfalls schürt man nicht die Begeisterung von Eigentümern, Immobilien in dem angeblichen Problemstadtteil Gaarden zu besitzen. Wir legen der Stadt daher dringend nahe, ihrer Verantwortung in der Quartiersentwicklung gerecht zu werden, ihren Einfluss auf die KiWoG geltend zu machen und sich mit den Zuständen von Wohnungen und öffentlichen Plätzen im Areal rund um die Elisabethstraße und den Kirchenweg zu befassen. Anderenfalls schadet sie nicht nur den Eigentümerinnen und Eigentümern, sondern auch dem benachbarten Hörnprojekt als Brückenschlag zwischen West- und Ostufer.“

Die Unternehmensverbindung zu einer wirtschaftlichen und rechtlichen Einheit kommentierte Sönke Bergemann wie folgt:

„Die Haus & Grund Immobilien GmbH Kiel baut mit diesem Schritt ihre Kompetenzfelder und die Reichweite ihrer wohnungswirtschaftlichen Dienstleistungen rund um Ihre Immobilie weiter aus. Kunden steht dementsprechend mit dem Immobilien-Center Neumünster eine weitere leistungsfähige Einheit zur Verfügung. Der Standort und alle Mitarbeiter sind unverändert erhalten geblieben.“

Das Immobilien-Center Neumünster ist am alten Standort der Jens-Uwe Bahr Immobilien und Hausverwaltungen GmbH in der Kieler Straße 2 in 24534 Neumünster verblieben und befindet sich damit in unmittelbarer Nachbarschaft zu Haus & Grund Neumünster. Auf die Win-Win-Situation, die für beide Häuser entstanden ist, ging René Husfeldt ein:

„Sämtliche mit Kunden und Lieferanten der Jens-Uwe Bahr Immobilien und Hausverwaltungen GmbH bestehenden Vertragsverhältnisse werden von der Haus & Grund Immobilien GmbH Kiel unverändert fortgeführt. Potenzielle Neumitglieder werden wir aber selbstverständlich auf die Angebote des in Neumünster ansässigen Haus & Grund-Vereins hinweisen und ihnen in unserem Immobilien-Center die Möglichkeit bieten, eine Mitgliedschaft bei Haus & Grund Neumünster abzuschließen. Die Haus & Grund-Vereine sind untereinander regional bestens vernetzt, was auch den landes- und bundesweiten Erfolg unserer Interessenvertretung erklärt.“

Weitere Informationen zur Verschmelzung stehen auf der Webseite https://haus-und-grund-ostsee.de/kiel/fuer-eigentuemer/immobilienverwaltung-fuer-neumuenster/ bereit.

Die Pläne im Bereich „Sozialer Wohnraum“ kommentierte Dr. Philipp Pries, Leiter Kommunikation & Marketing von Haus & Grund Kiel, folgendermaßen:

„Die Aussage, der nach die städtische Wohnungsgesellschaft mehr Einfluss auf den gesamten Wohnungsmarkt nehmen soll, indem sie mehr Eigentum übernimmt, lässt Schlimmes befürchten. Zu glauben, durch eine noch bessere finanzielle Ausstattung der KiWoG zur Verbesserung der Wohnraumversorgung in Kiel beizutragen, ist ein Irrtum. Die Zielsetzung, mehr Wohnungen in den Bestand holen zu wollen, darf als „Steuerverschwendung mit Ansage“ betrachtet werden. Denn wie will man das erreichen, ohne auf dem engen Markt andere wirtschaftlich erfolgreichere Akteure zu verdrängen? Jeder Eigentumsübergang zwischen Privatleuten führt üblicherweise dazu, dass anderswo eine Wohnung frei wird. Diesen Sickereffekt würde jeder einzelne künstliche Eingriff der Kieler Wohnungsgesellschaft in den Markt nach und nach zum Erliegen bringen. Der Verbesserung der Wohnraumversorgung wäre damit ein weiterer Bärendienst erwiesen.“

„Es freut mich ungemein, dass ich die vielen spannenden Projekte wie zuletzt das HörnAnkerHaus in der Kieler Hörn mit Haus & Grund Kiel weiterentwickeln darf“, versicherte Bormann den 179 anwesenden stimmberechtigten Mitgliedern.

Sein Vorstandskollege, der Rechtsanwalt Rolf Hansen, lobte die starke visionäre Kraft und Beharrlichkeit des Vorsitzenden: „Innerhalb der nun 20 Jahre an der Spitze des Vereins hat Bormann es verstanden, stets offen für neue Entwicklungen und Herausforderungen zu bleiben“, so der Vorstand.

Die Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels 2021 liefert ein wissenschaftlich abgesichertes und differenziertes Bild der aktuell in Kiel gezahlten Mieten. Durch die Anerkennung der Ratsversammlung und der Interessenvertretungen der Vermieter und Mieter handelt es sich wiederum um einen qualifizierten Mietspiegel.

„Es gibt keinen Grund zur Panik oder zur Euphorie“, kommentiert Sönke Bergemann, Geschäftsführer von Haus & Grund Kiel. „Mit einer Durchschnittsmiete von 8,11 €/m² (Neuvertragsmieten 8,89 € /m² und Bestandsmieten 6,92 €/m²) liegt Kiel im Vergleich zu anderen Landeshaupt- und Universitätsstädten im Mittelfeld.“

Zum Vergleich: Der Verbraucherpreisindex ist im Zeitraum der Erhebung um 15,4 % gestiegen. „Die Belastung beim Wohnen resultiert aus den enorm gestiegenen Betriebskosten, nicht aus der Miete. Die Betriebskosten kann die Vermieterin oder der Vermieter nur bedingt beeinflussen“, so Bergemann.

Wichtig für die Bezahlbarkeit des Wohnens ist auch die Entwicklung der Einkommen. Haushalte wendeten 2022 durchschnittlich 27,8 % ihres Einkommens für die Miete auf.

Zehn Jahre sind über die Planung bis zum Start der Arbeiten ins Land gegangen. Spürbare Maßnahmen zu einer finanziellen Entlastung der Bürger hat es in der Zwischenzeit nicht oder nur in überschaubarem Umfang gegeben. Gerade mal um zehn Prozent hat die Verwaltung wegen Unmutsbekundungen den Beitragssatz von 85 auf 75 Prozent der umlagefähigen Kosten gesenkt. Das ist definitiv zu wenig. Neben den Kosten für den eigentlichen Straßenbau und die Straßenbeleuchtung kann die Gemeinde zudem die Hälfte der Kosten für den Regenwasserkanal sowie die anteiligen Planungs- und Ingenieurkosten und die Kosten der Kampfmittelräumung umlegen. Das wird die Anlieger teuer zu stehen kommen. So viel steht fest.

Hieran stört sich auch Philipp Pries: „Wiederkehrende Beiträge wären die Alternative gewesen. Ebenso wie der komplette Verzicht, der seit 2018 schließlich auch eine Option gewesen ist. Kompensiert durch eine Erhöhung der Grundsteuer, die von allen getragen wird. Am Beispiel Altenholz zeigt sich, dass es ein Fehler der Landesregierung war, den Kommunen freizustellen, Straßenausbaubeiträge zu erheben. Die vermeintliche Wahlfreiheit der Kommunen wird weiter dadurch konterkariert, dass die Landesregierung ihr Versprechen nicht hält, Geld aus dem Haushalt als Ersatz für die Beiträge der Bürger zur Verfügung zu stellen, sodass Straßenausbaubeiträge nicht mehr erhoben werden müssen. Hierfür ist es jetzt wahrlich an der Zeit.“