Ein Markt, zwei Realitäten

Laut CBRE lag der Büroflächenumsatz im Frankfurter Marktgebiet im ersten Halbjahr 2026 bei 148.800 Quadratmetern und damit unter dem langjährigen Durchschnitt. Gleichzeitig blieb die Leerstandsquote mit 11,2 Prozent auf einem hohen Niveau. Hinter den Durchschnittswerten verbirgt sich jedoch eine Spaltung des Marktes. Die Nachfrage konzentriert sich auf hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen und modernen Gebäuden. Für solche Objekte ist sowohl die Nachfrage auf dem Vermietungsmarkt als auch auf dem Investmentmarkt hoch. Entsprechend lassen sie sich häufig zu besseren Konditionen vermarkten. Ältere Gebäude in Randlagen finden dagegen immer schwerer Abnehmer. 

Für Verkäufer bedeutet das: Der Frankfurter Durchschnittspreis sagt über das eigene Objekt wenig aus. Ein modernes Bürogebäude nahe dem Bankenviertel und ein Bestandsobjekt aus den Neunzigern in einer Randlage bewegen sich in zwei verschiedenen Märkten, mit unterschiedlichen Käufergruppen, Preislogiken und Vermarktungszeiten.

Was die Verhandlungsposition bestimmt

Drei Faktoren entscheiden derzeit darüber, auf welcher Seite des Marktes ein Objekt steht.

1. Lage: Zentrale, gut erschlossene Standorte bleiben gefragt, während die Nachfrage in Randlagen dünn ist.

2. Gebäudezustand: Insbesondere die energetische Qualität zählt. Flächenentscheidungen dauern heute länger, werden sorgfältiger vorbereitet, und moderne, ESG-konforme Büroflächen stehen klar im Fokus der Nutzer. Ein Objekt mit veralteter Technik trägt diesen Rückstand als Abschlag im Preis.

3. Vermietungssituation: Stabile Mietverträge mit solventen Mietern geben Käufern Planungssicherheit, hoher Leerstand verlagert das Nachvermietungsrisiko auf den Erwerber und wird eingepreist.

„Am Frankfurter Büromarkt entscheidet die Objektqualität derzeit stärker über den Verkaufserfolg als die allgemeine Marktlage", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler. „Verkäufer sollten ehrlich einordnen, in welchem Segment ihr Gebäude steht. Ein realistischer Angebotspreis, der Zustand, Lage und Vermietung berücksichtigt, führt schneller zum Abschluss als ein Wunschpreis, der am Markt vorbei kalkuliert ist."

Verkaufen oder warten?

Viele Eigentümer stellen sich die Frage, ob sie den Verkauf verschieben sollten. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Für 2026 erwarten Marktanalysten in der gif/Cres-Consensus-Prognose für Frankfurt eine weitgehend stabile Leerstandsrate und ein überdurchschnittliches Wachstum der Spitzenmieten von rund vier Prozent – eine Prognose, die vor allem dem oberen Marktsegment zugutekommt. Für Objekte außerhalb dieses Segments ist Abwarten dagegen riskant: Mit jedem Jahr wachsen die energetischen Anforderungen von Mietern und Investoren, und ein Gebäude, das heute schwer vermarktbar ist, wird es ohne Investitionen kaum von selbst leichter.

Wer verkaufen will, sollte deshalb zunächst die Position des eigenen Objekts klären. Immobilienmakler in Frankfurt prüfen dafür Lage, Zustand, Mietverträge und Investitionsbedarf und leiten daraus ab, welche Käufergruppe realistisch infrage kommt: Investoren, die Cashflow suchen, Eigennutzer mit konkretem Flächenbedarf oder Projektentwickler, die das Objekt neu positionieren. Von dieser Einordnung hängt ab, wie das Gebäude vermarktet wird – und zu welchem Preis.

Was ein Gewerbemakler im Verkaufsprozess übernimmt

In einem selektiven Markt prüfen Käufer genauer. Vollständige Unterlagen zu Flächen, Mietverträgen, technischer Ausstattung und energetischem Zustand sind daher kein formaler Nebenaspekt, sondern verkürzen die Prüfphase und schützen den Preis.

Spezialisierte Gewerbemakler strukturieren dafür den gesamten Prozess: Am Anfang stehen die Wertermittlung und die Klärung des Verkaufsziels. Darauf folgen die Aufbereitung der Unterlagen, die Definition der passenden Käufergruppe und deren Qualifizierung, etwa nach Bonität und ernsthafter Kaufabsicht. In der Verhandlungsphase geht es schließlich darum, alle kaufentscheidenden Punkte so zu klären, dass der Kaufpreis bis zum Notartermin stabil bleibt und späte Nachverhandlungen ausbleiben. Die Heid Immobilienmakler Frankfurt setzen dabei auf Wertermittlung durch zertifizierte Sachverständige im eigenen Haus – gerade am gespaltenen Frankfurter Büromarkt entscheidet diese realistische Einordnung des Objekts, welche Strategie überhaupt Aussicht auf Erfolg hat.

Was die Teilungsanordnung regelt und was nicht

Erben haben grundsätzlich keinen Anspruch auf einzelne Nachlassgegenstände. Der Nachlass gehört der Erbengemeinschaft zunächst gemeinsam, erst bei der Auseinandersetzung werden einzelne Gegenstände konkret zugeordnet. Genau hier setzt die Teilungsanordnung nach § 2048 BGB an: Der Erblasser bestimmt, welcher Miterbe welchen Gegenstand erhalten soll, etwa das Haus an die Tochter, das Wertpapierdepot an den Sohn.

Entscheidend ist, was die Teilungsanordnung nicht tut: Sie ändert die Erbquoten nicht. Erhält ein Erbe durch die Zuweisung wertmäßig mehr, als ihm nach seiner Quote zusteht, muss er die Miterben ausgleichen. Zudem bewirkt die Anordnung keinen automatischen Eigentumsübergang; sie begründet zunächst lediglich einen Anspruch auf Durchführung der vom Erblasser angeordneten Nachlassverteilung innerhalb der Erbengemeinschaft. Die Übertragung der Immobilie auf den vorgesehenen Erben setzt regelmäßig eine notariell beurkundete Erbauseinandersetzungsvereinbarung voraus, an der alle Miterben mitwirken.

Abzugrenzen ist die Teilungsanordnung vom Vorausvermächtnis nach § 2150 BGB: Dieses begünstigt einen Erben bewusst zusätzlich zu seiner Quote, ohne Ausgleichspflicht. Ist der Wortlaut im Testament nicht eindeutig, welche der beiden Gestaltungen gemeint ist, kann dies zu langwierigen Auslegungsstreitigkeiten führen, die notfalls gerichtlich geklärt werden müssen.

Warum das Instrument gerade bei Immobilien hilft

Geld lässt sich einfach nach Quoten verteilen, eine Immobilie nicht. Können sich Miterben nicht einigen, wer das Mietshaus in Neukölln oder die Eigentumswohnung in Wilmersdorf übernimmt, bleibt am Ende oft nur die Verwertung, im schlimmsten Fall über eine Teilungsversteigerung, bei der häufig Erlöse unter dem Verkehrswert erzielt werden. Eine klare Teilungsanordnung schützt den Nachlass vor dieser Zerschlagung und gibt der Auseinandersetzung eine Richtung vor.

Das entlastet Erbengemeinschaften auch emotional: Statt darüber zu verhandeln, wer die Immobilie „verdient" hat, setzen die Erben den dokumentierten Willen des Erblassers um. In konfliktanfälligen Konstellationen kann zusätzlich ein Testamentsvollstrecker sinnvoll sein, der die Umsetzung begleitet und Blockaden einzelner Miterben auflöst.

Die Ausgleichspflicht: Der Wert entscheidet über den Frieden

In Berlin ist die Immobilie regelmäßig der mit Abstand größte Posten im Nachlass. Wer sie im Rahmen einer Teilungsanordnung erhält, überschreitet damit fast immer seine Erbquote und schuldet den Miterben einen Wertausgleich. Damit stellen sich zwei Fragen: Kann der begünstigte Erbe die Ausgleichszahlung überhaupt finanzieren? Und auf welcher Wertbasis wird gerechnet?

Gerade die zweite Frage birgt Sprengstoff. Der übernehmende Erbe hat ein Interesse an einem niedrigen Wert, die auszugleichenden Miterben an einem hohen. Bei der Heterogenität des Berliner Marktes, wo Lage, Sanierungszustand und Mietbindung den Wert vergleichbarer Objekte weit auseinandertreiben, führen Schätzungen ohne fachliche Grundlage fast zwangsläufig zum Streit.

„Gerade bei Immobilien mit hohem Wert oder unterschiedlichen Vorstellungen der Miterben wird der Wertausgleich schnell zur Verhandlungssache", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. „Ein neutrales Verkehrswertgutachten schafft eine objektive Grundlage für den Wertausgleich und kann helfen, langwierige Auseinandersetzungen zu vermeiden."

Eine Immobilienbewertung in Berlin erfolgt zum maßgeblichen Bewertungsstichtag und berücksichtigt wertrelevante Besonderheiten wie Erbbaurechte, Mietverhältnisse oder Sanierungsstau, die bei pauschalen Schätzungen häufig unberücksichtigt bleiben.

Typische Stolperfallen bei der Gestaltung

In der Praxis scheitern Teilungsanordnungen häufig an vermeidbaren Fehlern.

Besonders häufig sind:
•  Unklare Objektbeschreibung: Bleibt offen, welche Immobilie oder welche Einheit gemeint ist, entstehen schnell Auslegungsstreitigkeiten.

•  Falsche Einschätzung der Ausgleichspflichten: Wird der Wert der Immobilie oder der notwendige Wertausgleich unterschätzt, können hohe finanzielle Belastungen entstehen.

•  Pflichtteilsansprüche werden übersehen: Eine Teilungsanordnung schließt Pflichtteilsansprüche nicht aus. Diese können zusätzlich Liquidität im Nachlass erfordern.

•  Fehlende Regelungen zur Umsetzung: Gibt das Testament keine klaren Vorgaben für die Auseinandersetzung vor oder fehlt ein Testamentsvollstrecker, können einzelne Miterben die Umsetzung erheblich verzögern.

„Je konkreter das Testament formuliert ist und je realistischer der Immobilienwert schon bei der Abfassung angesetzt wird, desto reibungsloser läuft später die Auseinandersetzung", so Heid.

Fazit

Die Teilungsanordnung ist ein wirksames Instrument, um eine Berliner Immobilie gezielt in die Hände eines bestimmten Erben zu geben und die Erbengemeinschaft vor Blockade und Teilungsversteigerung zu bewahren. Sie funktioniert aber nur mit präzisen Formulierungen, realistischer Einschätzung der Ausgleichspflichten und einem neutral ermittelten Verkehrswert. Wer diese Punkte bereits bei der Testamentsgestaltung berücksichtigt, schafft die Grundlage für eine geordnete Nachlassabwicklung und kann das Risiko langwieriger Auseinandersetzungen innerhalb der Erbengemeinschaft deutlich reduzieren. Eine neutrale Immobilienbewertung in Berlin liefert dafür die Wertbasis, sowohl dem Erblasser bei der Planung als auch der Erbengemeinschaft beim Wertausgleich.

Mit Abschluss eines neuen Mietvertrags kann die Miethöhe grundsätzlich neu vereinbart werden – eine Mieterhöhung gegenüber der Vormiete ist beim Mieterwechsel also möglich. In Heidelberg ist dieser Spielraum jedoch begrenzt. Die Stadt gehört zu den 130 Städten und Gemeinden, die Baden-Württemberg in der Mietpreisbegrenzungsverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Die aktuelle Verordnung gilt seit dem 1. Januar 2026 und ist zunächst bis zum 31. Dezember 2026 befristet.

Die 10-Prozent-Grenze

Solange die Verordnung gilt, greift bei jeder Neuvermietung die Mietpreisbremse nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB): Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent überschreiten. Maßgeblich ist in Heidelberg der qualifizierte Mietspiegel der Stadt. Liegt die Vergleichsmiete bei 12 Euro pro Quadratmeter, sind höchstens 13,20 Euro zulässig. Die hohe Nachfrage ändert daran nichts: Rügt der Mieter eine überhöhte Miete, kann er zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Auch bei möbliert vermieteten Wohnungen gilt grundsätzlich die Mietpreisbremse. Ein angemessener Möblierungszuschlag kann jedoch zulässig sein.

Diese Ausnahmen gelten

Von der Begrenzung gibt es drei praxisrelevante Ausnahmen:

• Neubau: Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden – in Heidelberg betrifft das etwa viele Wohnungen in der Bahnstadt.

• Umfassende Modernisierung: Bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Begrenzung nicht.

• Vormiete: Lag die vorherige Miete bereits über der 10-Prozent-Grenze, darf sie beibehalten werden (Bestandsschutz).

Entscheidend ist die gesetzliche Informationspflicht: Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den neuen Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Unterbleibt diese Auskunft, kann sich der Vermieter nicht auf die Ausnahme berufen. Der Mieter kann die überzahlte Miete dann unter den gesetzlichen Voraussetzungen bereits ab Mietbeginn zurückfordern.

„In einer Stadt mit so vielen Mieterwechseln lohnt sich eine saubere Dokumentation doppelt. Wer Vormiete, Modernisierungen und Vergleichswerte bei jeder Neuvermietung nachvollziehbar festhält, hat bei der nächsten bereits die Grundlage und ist abgesichert, falls die Miethöhe später hinterfragt wird", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienmakler.

Weitere gesetzliche Grenzen

Unabhängig von der Verordnung setzen zwei weitere Vorschriften Schranken. Eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes kann vorliegen, wenn die Miete mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegt und ein knappes Angebot ausgenutzt wird; möglich sind Bußgelder bis 50.000 Euro. Mietwucher nach § 291 des Strafgesetzbuches kommt insbesondere bei einer deutlichen Überschreitung der Vergleichsmiete sowie der Ausnutzung einer Zwangslage oder vergleichbarer Umstände in Betracht und ist strafbar. In beiden Fällen ist die überhöhte Mietvereinbarung unwirksam.

Für Eigentümer ist die Miethöhe zugleich ein wichtiger Wertfaktor. Sie beeinflusst den Ertragswert und damit häufig auch den Marktwert einer vermieteten Immobilie. Erfahrene Immobilienmakler in Heidelberg prüfen deshalb vor der Vermarktung, ob die Bestandsmiete rechtssicher vereinbart wurde. Eine rechtlich angreifbare Miete mindert den Wert einer Kapitalanlage, eine sauber dokumentierte stützt ihn. Das gilt auch aus Käufersicht: Eine Wohnung mit nachvollziehbarer Miethistorie ist für Kapitalanleger planbarer als ein Objekt mit ungeklärter Vormietsituation.

Heid Immobilienmakler Heidelberg begleitet Eigentümer bei der Vermarktung vermieteter Wohnungen und bezieht die rechtssichere Miethöhe in die Bewertung ein.

Was heute gilt – und was sich ändern soll

Nach geltendem Recht müssen grundsätzlich alle Unternehmen, die keine kleinen oder mittleren Unternehmen (KMU) sind, alle vier Jahre ein Energieaudit nach DIN EN 16247-1 durchführen. Zusätzlich verpflichtet das EnEfG Unternehmen mit einem durchschnittlichen Jahresenergieverbrauch von mehr als 7,5 Gigawattstunden zu einem Energiemanagementsystem nach ISO 50001 oder EMAS. Je nach Verstoß können Bußgelder von bis zu 100.000 Euro drohen.

Der Ende Juni 2026 vom Bundeskabinett beschlossene Gesetzentwurf stellt dieses System um; Bundestag und Bundesrat befassen sich voraussichtlich bis zum Herbst damit. Künftig soll allein der tatsächliche Verbrauch zählen: Die Energieaudit-Pflicht soll ab einem durchschnittlichen Gesamtendenergieverbrauch von 2,77 Gigawattstunden pro Jahr greifen, gemessen am Schnitt der letzten drei Jahre – unabhängig von der Unternehmensgröße. Das bisherige KMU-Privileg entfällt damit. Im Gegenzug soll die Schwelle für die Pflicht zum Energiemanagementsystem von 7,5 auf 23,6 Gigawattstunden steigen. Die Novelle ist noch nicht in Kraft; bis dahin gilt das bestehende Recht unverändert weiter.

Wer künftig betroffen wäre

Die Umstellung verschiebt die Aufmerksamkeit in Richtung energieintensiver Mittelständler: Betriebe, die bisher als KMU von der Audit-Pflicht ausgenommen waren, aber mehr als 2,77 Gigawattstunden verbrauchen, könnten erstmals auditpflichtig werden. Gerade in den Düsseldorfer Industrie- und Gewerbegebieten wie Reisholz oder Lierenfeld erreichen produzierende Unternehmen und Logistikbetriebe die maßgeblichen Verbrauchsschwellen häufig schneller als klassische Bürostandorte. In den Gesamtendenergieverbrauch fließen dabei nicht nur Strom, sondern auch Erdgas, Fernwärme und Kraftstoffe ein – eine Schwelle, die etwa Produktionsbetriebe, Hotels oder Logistikunternehmen mit Fuhrpark schneller erreichen als gedacht. Umgekehrt würden Unternehmen zwischen 7,5 und 23,6 Gigawattstunden von der Pflicht zum Managementsystem entlastet. Wer unsicher ist, wo der eigene Betrieb steht, sollte zunächst die Datengrundlage klären. Ein Energieaudit in Düsseldorf liefert dafür eine belastbare Bestandsaufnahme über alle Energieträger hinweg.

Das Energiemanagementsystem als Ausweg aus der Audit-Pflicht

Ein Punkt bleibt in beiden Rechtswelten gleich: Wer ein zertifiziertes Energiemanagementsystem nach ISO 50001 oder ein Umweltmanagementsystem nach EMAS betreibt, ist von der Energieaudit-Pflicht befreit. Statt alle vier Jahre eine punktuelle Prüfung zu durchlaufen, erfassen und optimieren diese Unternehmen ihre Energieflüsse kontinuierlich – nach dem Kreislauf aus Planung, Umsetzung, Kontrolle und Verbesserung. In der Praxis genügen oft schon wenige gezielte Maßnahmen wie die Optimierung von Druckluftsystemen, LED-Umrüstung oder Lastmanagement, um den Energieverbrauch um 10 bis 25 Prozent zu senken. Hinzu kommt: Für energieintensive Betriebe bleibt ein zertifiziertes System Voraussetzung für staatliche Entlastungen wie die Strompreiskompensation.

„Die Diskussion um Schwellenwerte greift zu kurz. Ein Energiemanagementsystem ist kein Instrument zur Pflichterfüllung, sondern ein Steuerungswerkzeug. Es zeigt Woche für Woche, wo Energie und damit Geld verloren geht", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung. „Gerade Betriebe, die durch die geplante Reform erstmals in eine Prüfpflicht rutschen, sollten die Gelegenheit nutzen, das Thema gleich strategisch aufzusetzen statt nur formal."

Förderung deckt bis zu 45 Prozent der Kosten

Der Einstieg wird staatlich unterstützt: Über die Bundesförderung für Energie- und Ressourceneffizienz in der Wirtschaft bezuschusst das BAFA Energiemanagement-Software, Messtechnik, Sensorik und Schulungen – mit 45 Prozent der Investitionskosten für kleine, 35 Prozent für mittlere und 25 Prozent für große Unternehmen. Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden; das Programm läuft nach aktuellem Stand bis Ende 2028.

Unabhängig davon, wann und in welcher Form die Novelle in Kraft tritt: Verlässliche Energiedaten sind die Grundlage jeder Entscheidung – ob für ein Audit, ein Managementsystem oder Investitionen in Effizienz. Die Heid Energieberatung Düsseldorf unterstützt Unternehmen von der ersten Verbrauchsanalyse über das Energieaudit nach DIN EN 16247 bis zur Einführung eines Energiemanagementsystems samt Fördermittelabwicklung.

Warum Gewerbeimmobilien anders bewertet werden als Wohnhäuser

Bei Wohnimmobilien liefert der Markt in der Regel ausreichend Vergleichsobjekte. Bei Gewerbeimmobilien fehlen solche Vergleichswerte häufig, weil jedes Objekt anders zugeschnitten ist. Der Preis leitet sich deshalb vor allem aus dem Ertrag ab. Käufer stellen eine einfache Frage: Welchen Ertrag wirft die Immobilie nachhaltig ab, und welches Risiko steckt darin?

In die Preisfindung fließen dabei vor allem vier Faktoren ein:

1. Mietniveau und dessen Entwicklungspotenzial, etwa durch Index- oder Staffelvereinbarungen

2. Restlaufzeiten der Mietverträge

3. Leerstand und die Frage, wie gut sich Flächen nachvermieten lassen

4. Investitionsbedarf, also anstehende Ausgaben für Instandhaltung, Modernisierung und technische Ausstattung

Der Wunschpreis als teuerster Fehler

Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis wirkt bei Gewerbeimmobilien anders als am Wohnungsmarkt. Professionelle Käufer prüfen die Preislogik und steigen aus, wenn die Herleitung nicht trägt. Das Objekt bleibt am Markt, wird sichtbar älter und verliert an Verhandlungsposition. Wer später den Preis senkt, verkauft häufig unter dem Wert, der mit einer realistischen Positionierung von Beginn an erzielbar gewesen wäre.

„Bei Gewerbeimmobilien entscheidet die Qualität der Preisargumentation oft darüber, ob ein Käufer verbindlich wird oder abspringt", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler. „Ein Angebotspreis überzeugt dann, wenn er sich aus Mieteinnahmen, Vertragslaufzeiten und dem tatsächlichen Zustand des Objekts herleiten lässt. Käufer honorieren Transparenz, weil sie Unsicherheit sonst einpreisen müssen."

Zwei Käufergruppen, zwei Logiken

Wie ein Immobilienmakler in Stuttgart den Angebotspreis positioniert, hängt auch von der Zielgruppe ab. Eigennutzer bewerten primär Flächenfunktion, Genehmigungslage und Betriebskosten. Investoren rechnen zusätzlich mit der Stabilität des Cashflows und der Nachvermietbarkeit. Eine Immobilie mit kurzen Mietvertragslaufzeiten kann für Eigennutzer attraktiv sein, während Investoren lange Laufzeiten bevorzugen. Der richtige Preis ist deshalb immer auch eine Frage der Vermarktungsstrategie.

Bemerkenswert ist dabei: Vollvermietung steigert den Wert nicht automatisch. Sind die Verträge für den Erwerber ungünstig, etwa durch niedrige Mieten oder weitreichende Sonderrechte, kann die Vermietungssituation den Preis sogar drücken. Umgekehrt ist Leerstand kein zwingender Nachteil, wenn Lage, Zuschnitt und Teilbarkeit eine zügige Nachvermietung erwarten lassen.

Stuttgarter Besonderheiten: Topografie, Mittelstand, Strukturwandel

Der Stuttgarter Markt bringt eigene Bedingungen mit: Die Kessellage begrenzt das Flächenangebot in zentralen Lagen, und die vom Mittelstand und der Automobilwirtschaft geprägte Region erlebt einen Strukturwandel, der die Nachfrage nach Produktions- und Büroflächen spürbar verändert. Für Verkäufer gewinnt damit die Drittverwendungsfähigkeit an Gewicht, also die Nutzbarkeit eines Objekts für andere Branchen. Teilbare Flächen, Ausbaureserven und eine gute Andienung verbreitern den Käuferkreis erheblich.

Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen will, sollte deshalb vorab klären, welche Nutzungen rechtlich und praktisch möglich sind – vom Bebauungsplan bis zu Stellplätzen und technischen Anforderungen.

Unterlagen als Teil der Preisverteidigung

Käufer kalkulieren Unsicherheit ein. Fehlen Grundbuchauszug, Flächenaufstellung, Mietverträge oder Nachweise zu Modernisierungen, entsteht Spielraum für Abschläge. Vollständige und geordnete Unterlagen sind daher kein formaler Nebenaspekt, sondern schützen den Preis bis zum Notartermin. Spezialisierte Anbieter wie die Heid Immobilienmakler in Stuttgart bereiten diese Dokumentation vor der Ansprache potenzieller Käufer auf, damit aus Anfragen zügig belastbare Angebote werden.

Was die Denkmal-AfA regelt

Kern der Förderung ist die erhöhte Absetzung für Sanierungskosten. Wer ein Baudenkmal vermietet, darf die begünstigten Herstellungskosten nach § 7i EStG acht Jahre lang mit jeweils bis zu 9 % abschreiben, danach vier Jahre mit jeweils bis zu 7 %. Nach zwölf Jahren sind die Sanierungskosten vollständig abgeschrieben. Selbstnutzer ziehen über § 10f EStG zehn Jahre lang jeweils 9 % wie Sonderausgaben ab, insgesamt 90 % – eine Ausnahme im Steuerrecht, denn bei nicht geschützten Immobilien lassen sich Sanierungskosten der eigenen vier Wände grundsätzlich nicht absetzen. Diesen Abzug kann jeder Steuerpflichtige allerdings nur einmal im Leben für ein einziges Objekt in Anspruch nehmen, zusammenveranlagte Ehegatten für zwei Objekte.

Der Kaufpreis selbst ist nicht sonderbegünstigt. Vermieter schreiben den Gebäudewertanteil regulär ab, bei Gebäuden mit Fertigstellung vor 1925 mit 2,5 % jährlich. Selbstnutzer können ihn gar nicht geltend machen. Entscheidend ist deshalb, wie viel des Gesamtaufwands auf die begünstigte Sanierung entfällt.

Warum Wiesbaden ein Sonderfall ist

Das Hessische Denkmalschutzgesetz schützt neben Einzeldenkmälern auch großflächige Gesamtanlagen. Dazu zählen in Wiesbaden die Innenstadt rund um das Historische Fünfeck, die Kuranlagen, die Villengebiete und die alten Ortskerne der meisten Vororte. Das Einkommensteuergesetz greift das auf: Auch ein Gebäude, das für sich allein kein Baudenkmal ist, aber zu einer geschützten Gesamtanlage gehört, kann die erhöhten Absetzungen nutzen – für Maßnahmen am schützenswerten äußeren Erscheinungsbild, etwa an Fassade, Fenstern oder Dach. Für Eigentümer im Rheingauviertel, im Dichterviertel oder in den gründerzeitlichen Stadterweiterungen lohnt sich deshalb vor jeder Sanierung ein Blick in das hessische Denkmalverzeichnis.

Ohne Bescheinigung kein Steuervorteil

Die größte Fehlerquelle liegt im Verfahren. Das Finanzamt erkennt die erhöhten Absetzungen nur an, wenn die Denkmalbehörde bescheinigt, dass die Maßnahmen zur Erhaltung des Denkmals erforderlich waren. Das setzt voraus, dass die Arbeiten vorher genehmigt wurden. In Wiesbaden ist der Antrag spätestens drei Monate vor Baubeginn bei der Unteren Denkmalschutzbehörde einzureichen – auch für Maßnahmen, die baurechtlich frei wären, wie einen neuen Fassadenanstrich oder den Fenstertausch. Zwei weitere Punkte sind entscheidend: Begünstigt sind nur Sanierungen nach dem rechtswirksamen Kaufvertragsabschluss. Wer ein fertig saniertes Denkmal erwirbt, geht bei der Sonderabschreibung leer aus. Und öffentliche Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage.

Gebäudewert und Restnutzungsdauer als zweiter Hebel

Auch die reguläre Abschreibung der Anschaffungskosten lässt sich optimieren. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Boden – und bei nachweislich kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer steigt der jährliche Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Die kürzere Nutzungsdauer muss durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden. Der Bundesfinanzhof hat diese Möglichkeit zuletzt an einem Denkmalobjekt bestätigt (Urteil vom 7. Oktober 2025, IX R 26/24) und die Ermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung als anerkannte Methode eingestuft. Ein hohes Gebäudealter oder der Denkmalstatus genügen als Begründung jedoch nicht. Das Gutachten muss Alter, Zustand und durchgeführte Modernisierungen im Einzelfall bewerten.

„Bei Denkmalobjekten entscheidet die Qualität der Bewertung über den Steuereffekt", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Die Aufteilung in Boden- und Gebäudewert und der Nachweis der Restnutzungsdauer müssen belegt sein, sonst kürzt das Finanzamt die Bemessungsgrundlage."

Eine Immobilienbewertung in Wiesbaden ist bei Denkmalobjekten zudem vor dem Kauf sinnvoll: Ein Verkehrswertgutachten macht transparent, wie sich Kaufpreis, Sanierungsbedarf und Steuervorteile zueinander verhalten. 

Fazit

Die Denkmal-AfA macht denkmalgeschützte Immobilien in Wiesbaden für Kapitalanleger und Selbstnutzer gleichermaßen interessant. Der große geschützte Bestand der Stadt, einschließlich der Gesamtanlagen, eröffnet den Steuervorteil mehr Eigentümern, als der Begriff Baudenkmal vermuten lässt. Voraussetzung sind die frühzeitige Abstimmung mit der Denkmalbehörde, ein Erwerb vor Sanierungsbeginn und belastbar dokumentierte Werte. Denkmalauflagen und Kostenrisiken sollten realistisch einkalkuliert werden. Sachverständige wie die der Heid Immobilienbewertung Wiesbaden ermitteln vor dem Kaufvertrag, wie Verkehrswert, Gebäudeanteil und Sanierungsbedarf im konkreten Fall zueinander stehen.

In Dortmund werden knapp 114.000 Gebäude beheizt – 70 Prozent davon mit Gasheizungen, nur 3,7 Prozent mit Wärmepumpen. Fast 90 Prozent des Endenergiebedarfs im Wärmesektor deckt die Stadt aus fossilen Quellen, allein auf Erdgas entfallen 78 Prozent. Das zeigt der Zwischenbericht der Kommunalen Wärmeplanung vom Januar 2026. Hinzu kommt ein überdurchschnittlich alter Gebäudebestand: 75 Prozent der Dortmunder Gebäude entstanden vor 1979, also bevor die Standards der ersten Wärmeschutzverordnung flächendeckend griffen. Bundesweit liegt dieser Anteil bei 60 Prozent. Entsprechend viele Eigentümer werden in den kommenden Jahren über einen Heizungstausch entscheiden müssen. Der Zeitpunkt dafür ist anspruchsvoll: Die rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen haben sich im Juli grundlegend verändert.

Was das Gebäudemodernisierungsgesetz ändert

Am 10. Juli haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das auch als Heizungsgesetz bekannt wurde. Die zentrale Änderung: Die Pflicht, neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt. An ihre Stelle tritt eine sogenannte Biotreppe. Sie betrifft Eigentümer, die nach Inkrafttreten des Gesetzes eine neue Gas- oder Ölheizung in ein bestehendes Gebäude einbauen: Ab 2029 müssen mindestens 10 Prozent der erzeugten Wärme aus Biobrennstoffen oder Wasserstoff stammen, ab 2030 sind es 15 Prozent, ab 2035 dann 30 und ab 2040 schließlich 60 Prozent. Bestehende Heizungen sind von der Biotreppe nicht erfasst. Sie dürften die Umstellung dennoch zu spüren bekommen. Das Gesetz verpflichtet die Bundesregierung, bis Dezember 2026 einen Gesetzentwurf vorzulegen, der eine entsprechende Verpflichtung der Brennstofflieferanten regeln soll.

Neue Förderbedingungen seit dem 21. Juli

Parallel zur Gesetzesreform hat die Bundesregierung die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) angepasst. Seit dem 21. Juli gelten neue Bedingungen. Die Grundförderung für den Heizungstausch beträgt weiterhin 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Die maximal förderfähigen Kosten sinken jedoch von 30.000 auf 28.000 Euro für die erste Wohneinheit und reduzieren sich ab Februar 2027 halbjährlich um jeweils 750 Euro. 

Deutlich stärker als bisher zählt künftig das Einkommen. Der Einkommensbonus wird dreistufig gestaffelt: 40 Prozent zusätzlich bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen bis 30.000 Euro, 30 Prozent bis 40.000 Euro und 10 Prozent bis 50.000 Euro. Neu ist zudem ein Familienzuschlag, der das anrechenbare Einkommen für Haushalte mit mindestens einem minderjährigen Kind um einmalig 10.000 Euro senkt. Der Effizienzbonus und der Emissionsminderungszuschlag entfallen, der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt von 20 auf 16 Prozent. In der Summe sind künftig bis zu 80 Prozent Förderung möglich, jeweils innerhalb der geltenden Förderobergrenzen.

Die Reform ist damit keine pauschale Kürzung. Haushalte mit niedrigerem Einkommen und Familien können unter den neuen Bedingungen besser abschneiden als zuvor. Für Haushalte oberhalb der Einkommensgrenzen fällt die maximale Förderung dagegen geringer aus. Bereits zugesagte Anträge sind von den Änderungen aber nicht betroffen.

Dortmund: Der Wärmeplan lässt auf sich warten

Zur bundesweiten Gemengelage kommt in Dortmund eine lokale Besonderheit. Das Wärmeplanungsgesetz verpflichtet Großstädte, ihre Kommunale Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2026 zu erstellen. In Dortmund ist der Wärmeplan bisher nicht beschlossen. Die Stadt hat Anfang März Zwischenergebnisse veröffentlicht und den Abschluss für den Sommer angekündigt. Grundlage ist der bereits abgeschlossene Energienutzungsplan, der die städtische Wärmeinfrastruktur gebäudescharf erfasst hat. Der Zwischenbericht beziffert zugleich das Potenzial der Gebäudesanierung: Würden alle Gebäude vollständig saniert, ließe sich der Wärmebedarf der Stadt um 39 Prozent senken.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz verliert der Wärmeplan seine frühere rechtliche Anschlussfunktion: Bisher konnte auf seiner Grundlage eine Gebietsausweisung die 65-Prozent-Pflicht vorzeitig auslösen – diese Verknüpfung entfällt. Als Orientierung bleibt er dennoch zentral. Denn die praktische Frage, ob das eigene Viertel perspektivisch an ein Wärmenetz angeschlossen wird oder auf dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen angewiesen sein wird, beantwortet nur die kommunale Planung. Solange der Dortmunder Wärmeplan aussteht, fehlt Eigentümern genau diese Entscheidungsgrundlage.

Rechnen statt raten

Wie also entscheiden, wenn Gesetz, Förderung und kommunale Planung gleichzeitig in Bewegung sind? Eine unabhängige Energieberatung in Dortmund ordnet die neuen Regeln für das konkrete Gebäude ein und rechnet durch, welches Heizsystem sich unter den geänderten Förderbedingungen tatsächlich trägt.

„Die neue Förderung macht den Heizungstausch zu einer individuellen Rechenaufgabe. Ob ein Haushalt 30 oder 80 Prozent Zuschuss erhält, hängt jetzt maßgeblich vom Einkommen ab. Gleichzeitig entfällt zwar die 65-Prozent-Pflicht, aber die Betriebskosten fossiler Heizungen werden durch CO2-Preis und Vorgaben zur Beimischung klimaneutraler Brennstoffe voraussichtlich steigen. Deshalb sollte nicht nur die Förderung betrachtet werden, sondern die Wirtschaftlichkeit der Heizung über ihre gesamte Nutzungsdauer", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung.

Wer eine Förderung beantragen möchte, profitiert zudem von fachlicher Unterstützung bei der Beantragung der KfW-Förderung. So lässt sich sicherstellen, dass Nachweise, technische Anforderungen und Fristen den aktuellen Vorgaben entsprechen. Energieberater der Heid Energieberatung Dortmund beziehen darüber hinaus die bereits veröffentlichten Zwischenergebnisse der Dortmunder Wärmeplanung ein – damit die Entscheidung für die nächste Heizung auch dann noch trägt, wenn der Wärmeplan beschlossen ist.

In München hat diese Systematik besonderes Gewicht. Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland zählen zu den höchsten in Deutschland und erreichen selbst in mittleren Lagen vierstellige Quadratmeterbeträge. Je höher der Bodenwert, desto größer der Anteil des Kaufpreises, der steuerlich nicht abgeschrieben werden kann. Zwei Wohnungen mit identischem Kaufpreis können sich dadurch in ihrer Nachsteuerrendite deutlich unterscheiden.

Was die Aufteilung in Zahlen bedeutet

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Dimension. Eine vermietete Bestandswohnung in München, Baujahr 1990, kostet 600.000 Euro. Entfallen 75 Prozent des Kaufpreises auf das Gebäude, beträgt die Abschreibungsbasis 450.000 Euro. Bei 2 Prozent AfA sind das 9.000 Euro jährlich. Setzt das Finanzamt den Gebäudeanteil dagegen auf 60 Prozent an, sinkt die jährliche Abschreibung auf 7.200 Euro. Die Differenz von 1.800 Euro pro Jahr bedeutet bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent eine Mehrbelastung von rund 756 Euro jährlich. Über eine Haltedauer von 30 Jahren summiert sich das auf mehr als 22.000 Euro.

Fehlt im Kaufvertrag eine dokumentierte Aufteilung, nimmt das Finanzamt die Berechnung selbst vor. Grundlage ist dann in der Regel die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die zuletzt im Januar 2025 aktualisiert wurde. Die Excel-Arbeitshilfe arbeitet mit standardisierten Bewertungsparametern. Gerade in Märkten mit sehr hohen Bodenwerten können sich dadurch Ergebnisse ergeben, die von einer objektbezogenen Wertermittlung im Einzelfall abweichen.

München ist dafür ein Paradebeispiel: Die hohe Dynamik am Grundstücksmarkt lässt sich mit standardisierten Berechnungsmodellen nicht immer vollständig abbilden.

Vertragliche Aufteilung hat Bestand, wenn sie plausibel ist

Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung der Besteuerung grundsätzlich zugrunde zu legen ist, sofern keine nennenswerten Zweifel an ihr bestehen. Verwerfen können Finanzamt und Finanzgerichte die Aufteilung erst, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Eine nachvollziehbar begründete Kaufpreisaufteilung, beispielsweise auf Grundlage eines Immobiliengutachtens, kann die vereinbarte Aufteilung gegenüber dem Finanzamt stützen.

„Eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung kann die jährliche Steuerersparnis bei einer typischen Eigentumswohnung um mehrere hundert Euro erhöhen. Über eine Haltedauer von 20 oder 30 Jahren ist das ein Betrag, der sich deutlich im Gesamtertrag der Anlage niederschlägt", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler.

Steuerliche Auswirkungen bereits vor dem Kauf berücksichtigen

Die Kaufpreisaufteilung ist nicht erst nach dem Kauf relevant, sondern bereits bei der Objektauswahl. Eigentumswohnungen weisen häufig günstigere Voraussetzungen auf als Einfamilienhäuser: Der Bodenwert verteilt sich auf alle Einheiten im Gebäude, der abschreibungsfähige Gebäudeanteil fällt dadurch typischerweise höher aus. In einem Münchner Mehrfamilienhaus mit zehn Einheiten trägt jede Wohnung nur einen Bruchteil des Grundstückswerts. Auch die Lage wirkt sich aus: Eine Wohnung in Schwabing oder im Lehel kann aufgrund des höheren Bodenwertanteils eine geringere Abschreibungsbasis aufweisen als ein vergleichbares Objekt am Stadtrand oder im Umland.

Wer diese Faktoren bereits vor dem Immobilienkauf berücksichtigt, kann die steuerlichen Auswirkungen einer Kapitalanlage besser einschätzen. Erfahrene Immobilienmakler in München berücksichtigen die voraussichtliche Kaufpreisaufteilung deshalb bereits bei der Auswahl geeigneter Kapitalanlagen. Eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag sowie die getrennte Ausweisung einzelner Kaufpreisbestandteile können dabei langfristig steuerliche Vorteile schaffen.

Neben Gebäude und Grundstück können auch weitere Bestandteile des Kaufpreises – etwa Einbauküchen, Stellplätze oder Außenanlagen – gesondert ausgewiesen werden. Je nach Art können diese eigenständig abschreibungsfähig sein und damit die steuerliche Abschreibungsbasis beeinflussen. Gerade in Städten mit hohen Bodenwerten wie München empfiehlt es sich deshalb, die Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Notartermin zu berücksichtigen und steuerlich prüfen zu lassen. Heid Immobilienmakler München begleitet Kapitalanleger bereits bei der Objektauswahl und berücksichtigt dabei auch die steuerlichen Auswirkungen der Kaufpreisaufteilung.

Stabilisierung im Kaufmarkt, Dynamik im Mietmarkt

Der Bericht zeichnet das Bild eines Marktes in der frühen Erholung. Während sich die Kaufpreise über die Segmente hinweg stabilisiert haben und moderat anziehen, erreichen die Mieten in gefragten Lagen neue Höchststände. Diese Schere zwischen Kauf- und Mietentwicklung prägt den Markt 2026 und verbessert aus Sicht von Kapitalanlegern die Renditeperspektive. Orientierung gibt dabei der im Dezember 2025 vom Rat beschlossene qualifizierte Mietspiegel der Landeshauptstadt.

Neubaukrise als unfreiwilliger Preisschutz

Als größte strukturelle Herausforderung identifiziert der Bericht die dramatisch eingebrochene Neubautätigkeit. Die Fertigstellungen in der Region haben sich zuletzt mehr als halbiert, auch die Baugenehmigungen gehen weiter zurück. Was wohnungspolitisch ein Problem ist, wirkt marktseitig als Preisschutz: Das knappe Angebot trifft auf eine breite, stabile Nachfrage – von Eigennutzern über regionale Kapitalanleger bis zu institutionellen Investoren, die den Standort zunehmend für sich entdecken.

„Hannover profitiert von einer ungewöhnlich breiten Käuferstruktur", erläutert Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Eigennutzer, private Anleger und institutionelle Investoren tragen den Markt gemeinsam. Diese Diversifizierung schützt vor spekulativen Ausschlägen und ist der eigentliche Stabilitätsanker der Landeshauptstadt."

B-Standort mit Substanz

Der Bericht ordnet Hannover als einen der attraktivsten B-Standorte Deutschlands ein: wirtschaftlich breit aufgestellt zwischen Messewirtschaft, Industrie, Finanzsektor und Wissenschaft, mit einem Preisniveau deutlich unter den sieben größten Metropolen bei vergleichbarer Infrastruktur und Lebensqualität. Die Analyse beleuchtet neben der Preislandschaft der Stadtteile auch die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen für Käufer, die Käuferprofile und Investmentstrategien sowie Chancen und Risiken der kommenden Jahre.

Der vollständige Marktbericht 2026 Hannover mit Preisübersichten und Prognosen lässt sich kostenfrei auf der Webseite von Heid Immobilienbewertung Hannover herunterladen.