Eigentümergemeinschaft in Bielefeld: Wer zahlt die Dämmung?

Bielefeld zählte 2024 laut Wohnungsmarktprofil der NRW.BANK 175.346 Wohnungen, 66,4 % davon in Mehrfamilienhäusern. Im Landesschnitt sind es 57,6 %. Die kommunale Wärmeplanung der Stadt beschreibt den Bestand: Gut drei Viertel aller Gebäude entstanden vor 1979. Erdgas deckt nach Daten von 2022 rund 63 % des gesamten Wärmebedarfs, Heizöl weitere 15 %. Bundesweit gehört laut Zensus 2022 gut jede fünfte Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft. Über Dach, Fassade und Zentralheizung entscheidet dort die Eigentümerversammlung.

Welche Mehrheit braucht eine WEG für die Fassadendämmung?

Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt grundsätzlich für einen Sanierungsbeschluss. Das gilt für Erhaltungsmaßnahmen ebenso wie für bauliche Veränderungen. Der Unterschied wirkt sich erst bei den Kosten aus. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vom 1. Dezember 2020 können auch bauliche Veränderungen, also Maßnahmen, die über die Erhaltung des Gebäudes hinausgehen, grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 WEG). Ausgeschlossen sind Vorhaben, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einzelne Eigentümer ohne ihr Einverständnis unbillig benachteiligen.

Wer zahlt, wenn nicht alle Eigentümer zustimmen?

Das regelt § 21 WEG für bauliche Veränderungen. Alle Eigentümer zahlen nach Miteigentumsanteilen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zugestimmt haben und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind. Dasselbe gilt, wenn sich die Ausgaben in einem angemessenen Zeitraum amortisieren. In allen anderen Fällen tragen grundsätzlich die Eigentümer die Kosten, die für die Maßnahme gestimmt haben. Reine Erhaltungsarbeiten bezahlen grundsätzlich alle.

„Der Engpass liegt in vielen Gemeinschaften bei der gemeinsamen Datenbasis und selten bei der Technik”, sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung. „Liegen allen dieselben Zahlen zu Kosten, Einsparung und Förderung vor, wird aus einer Grundsatzdebatte eine Abstimmung über Varianten.”

Eine Energieberatung für die WEG liefert diese Zahlen für das gesamte Gebäude: Zustand von Hülle und Anlagentechnik, Maßnahmen in sinnvoller Reihenfolge, Kosten, Einsparungen und Amortisationszeit. Die Amortisationszeit wirkt direkt in die Kostenverteilung hinein.

Wie viel Zuschuss gibt es seit Juli 2026 für Dämmung und Fenster?

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezuschusst Dämmung und Fenster mit 15 % der förderfähigen Ausgaben. Seit der Reform der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zum 21. Juli 2026 hängt die Höchstgrenze von der Zahl der Wohnungen ab. Stand Oktober 2026 gilt:

• Förderfähig sind 30.000 € für die erste Wohnung, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten.
• Mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) verdoppeln sich die Grenzen auf 60.000, 30.000 und 15.000 €. Der iSFP ist ein geförderter Beratungsbericht mit Maßnahmen und Reihenfolge für das Gebäude.
• Der iSFP-Bonus von fünf Prozentpunkten gilt nur für den Teil der Ausgaben oberhalb der regulären Grenze.
• Die Energieberatung selbst fördert das BAFA mit 50 % des Honorars, bei Häusern ab drei Wohnungen mit höchstens 850 €. Für die Erläuterung in der Eigentümerversammlung kommen einmalig bis zu 250 € hinzu.

Was bedeutet das für ein Haus mit sechs Wohnungen? Die reguläre Grenze liegt bei 105.000 €. Fassade und Fenster kosten im Beispiel 180.000 €. Ohne Fahrplan sind 105.000 € förderfähig, der Zuschuss beträgt 15.750 €. Mit Fahrplan zählt die volle Summe: 27.000 € Grundförderung plus 3.750 € Bonus, zusammen 30.750 €. Die Schwelle muss in einem einzelnen Antrag erreicht werden.

„In Mehrfamilienhäusern greift der Bonus erst oberhalb der regulären Höchstgrenze”, sagt Heid. „Die Schwelle sollte vor der Versammlung berechnet sein, damit die Gemeinschaft über die tatsächliche Förderhöhe abstimmt.”

Fernwärme oder eigene Heizung: Was sagt der Bielefelder Wärmeplan?

Die kommunale Wärmeplanung der Stadt Bielefeld gibt eine Orientierung ohne rechtliche Bindung für Eigentümer. Der Rat hat sie im Juni 2025 beschlossen, Zieljahr ist 2040. Der Plan unterscheidet Fernwärme-Eignungsgebiete, Prüfgebiete und dezentrale Versorgungsgebiete. Laut Wärmeplanung hängen rund 28.000 Haushalte bereits am Fernwärmenetz, das zu rund 60 % aus der Müllverbrennungsanlage in Heepen gespeist wird. Im Eignungsgebiet ist ein späterer Anschluss möglich, zugesagt ist er damit noch nicht. In dezentralen Gebieten sieht die Stadt Einzellösungen wie Wärmepumpen vor, unter besonderen Bedingungen auch kleine gemeinschaftliche Wärmenetze. Für die Energieberatung in Bielefeld ergeben sich daraus drei Ausgangsfragen: Lage im Wärmeversorgungsatlas der Stadt, Zustand der Gebäudehülle, Alter der Heizung.

Wie lange dauert es von der Energieberatung bis zum Beschluss?

Datenaufnahme, Begehung und Auswertung dauern meist einige Wochen. Den Zeitpunkt des Beschlusses bestimmt der Versammlungstermin: Eigentümerversammlungen finden in der Regel einmal im Jahr statt. Der Förderantrag muss vor der Umsetzung gestellt sein. Zur Antragstellung verlangt das BAFA einen Liefer- oder Leistungsvertrag, der an die Förderzusage gekoppelt ist. Die Heid Energieberatung Bielefeld erstellt den Sanierungsfahrplan, bereitet die Förderanträge vor und erläutert die Ergebnisse auf Wunsch in der Versammlung. Die Bauausführung liegt bei Fachbetrieben.

Bis wann müssen Heizungen in Mehrfamilienhäusern geprüft sein?

Bis 30. September 2027, wenn die Anlage vor Oktober 2009 eingebaut wurde und das Gebäude mindestens sechs Wohnungen oder sonstige selbstständige Nutzungseinheiten hat. Das schreibt § 60b des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) für wassergeführte Heizungen vor. Für jüngere Anlagen außer Wärmepumpen endet die Frist ein Jahr nach Ablauf von 15 Jahren seit dem Einbau. Ausgenommen sind Heizungen mit standardisierter Gebäudeautomation.