Immobilien richtig vererben: Wie Eigentümer in Stuttgart Erbstreitigkeiten und Steuerlast vermeiden

„Viele unterschätzen, wie stark der Immobilienwert die Erbschaftsteuer beeinflussen kann“, erklärt André Heid, öffentlich bestellter Sachverständiger und Geschäftsführer. „Insbesondere in Stuttgart, wo Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen schnell 700.000 Euro oder mehr kosten, reicht der Freibetrag für Kinder oft nicht aus.“

Freibeträge, Fristen, Fallstricke

Grundsätzlich gilt: 400.000 Euro Freibetrag pro Kind – für jeden Elternteil. Doch liegt der Immobilienwert darüber, wird der überschießende Betrag versteuert. Der Steuersatz beginnt bei 7 Prozent und kann bis auf 30 Prozent steigen – abhängig vom Gesamtwert und der Steuerklasse.

Ein Beispiel: Erbt ein Kind eine Immobilie im Wert von 650.000 Euro, fallen für die übersteigenden 250.000 Euro Steuern an. Selbst mit günstigem Satz summiert sich die Belastung auf mehrere Tausend Euro. „In Stuttgart erleben wir regelmäßig Fälle, in denen Erben ihr Haus verkaufen oder beleihen müssen, um die Steuer begleichen zu können“, so Heid.

Schenkung zu Lebzeiten als strategische Alternative

Eine häufig genutzte Option: die Schenkung zu Lebzeiten. Sie ermöglicht es, die steuerlichen Freibeträge alle zehn Jahre neu auszuschöpfen. Wer frühzeitig Vermögen überträgt, kann so erhebliche Steuerersparnisse erzielen – vorausgesetzt, der zeitliche Abstand wird eingehalten.

Auch eine sogenannte Kettenschenkung – etwa über den Ehepartner – kann helfen, mehrere Freibeträge gleichzeitig zu nutzen. Wichtig dabei: Die Eigentumsverhältnisse müssen klar geregelt und vertraglich dokumentiert sein.

Selbstnutzung schützt – aber nur unter Bedingungen

Ein Sonderfall: Wird das Haus nach dem Tod vom Kind selbst bewohnt, kann die Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei geerbt werden – auch bei deutlich höheren Werten. Voraussetzung ist, dass die Immobilie innerhalb von sechs Monaten bezogen und mindestens zehn Jahre lang selbst genutzt wird. Die Wohnfläche darf dabei 200 m² nicht überschreiten.

„Wer also plant, seinem Kind das Elternhaus zu hinterlassen, sollte frühzeitig klären, ob eine Selbstnutzung realistisch ist – oder ob andere Modelle sinnvoller sind“, rät Heid.

Testament, Erbvertrag oder gesetzliche Erbfolge?

Viele Immobilienbesitzer in Stuttgart vertrauen auf die gesetzliche Erbfolge. Doch gerade bei Immobilien kann das zu komplizierten Erbengemeinschaften führen – mit dem Risiko langwieriger Streitigkeiten oder notgedrungener Verkäufe.

André Heid empfiehlt daher: „Ein Testament oder Erbvertrag schafft Klarheit – und hilft, steuerliche Spielräume besser auszunutzen. Außerdem lassen sich so Sonderwünsche festhalten, etwa die bevorzugte Übertragung an ein bestimmtes Kind oder die Einbindung von Enkeln.“

Frühzeitig planen, Streit vermeiden

Gerade in hochpreisigen Städten wie Stuttgart sollten Immobilienbesitzer frühzeitig aktiv werden. Je eher eine Nachlassregelung getroffen wird – ob durch Testament, Schenkung oder Kombination beider Wege –, desto besser lassen sich steuerliche Freibeträge ausschöpfen und familiäre Konflikte vermeiden.

„Immobilien sind wertvolle Vermögenswerte – aber auch hochemotionale“, sagt Heid. „Eine vorausschauende Regelung entlastet nicht nur die Erben, sondern verhindert auch Unsicherheiten, wenn es einmal darauf ankommt.“

Fazit

Das Vererben von Immobilien an Kinder ist kein Selbstläufer – besonders nicht in Regionen mit hohen Bodenwerten wie Stuttgart. Wer die gesetzlichen Möglichkeiten kennt und frühzeitig gestaltet, schützt sein Vermögen – und seine Familie – nachhaltig.