Immobilie renovieren: Die unterschätzte 15-Prozent-Grenze

Doch so einfach funktioniert es nicht.

Stellen wir uns vor, ein Kapitalanleger kauft eine gebrauchte Wohnung. Die Wände könnten einen neuen Anstrich vertragen, die Bodenbeläge sollten erneuert werden und auch das Badezimmer ist inzwischen in die Jahre gekommen. Solche Arbeiten können steuerlich als Erhaltungsaufwand gelten. Bei einer vermieteten Immobilie lassen sich diese Kosten unter den entsprechenden Voraussetzungen unmittelbar als Werbungskosten abziehen.

Gerade in den ersten drei Jahren nach dem Kauf gibt es eine Besonderheit.

Was hat es mit der 15-Prozent-Grenze auf sich?
Ein einfaches Beispiel: Von den gesamten Anschaffungskosten der Wohnung entfallen 200.000 Euro auf das Gebäude. Der Grundstücksanteil bleibt bei der Berechnung außen vor. Bereits beim Kauf kann es deshalb hilfreich sein, den Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag nachvollziehbar und belastbar auf Grundstück und Gebäude aufzuteilen.

15 % von 200.000 Euro sind 30.000 Euro.
Bei der Prüfung dieser Grenze werden die einzubeziehenden Renovierungskosten ohne Umsatzsteuer berücksichtigt. Investiert der Käufer innerhalb der ersten drei Jahre beispielsweise 25.000 Euro netto in solche Renovierungsmaßnahmen, kann ein sofortiger Werbungskostenabzug möglich sein. Alternativ können diese Kosten auch gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Maßgeblich für den Beginn der Dreijahresfrist ist grundsätzlich der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.

Und was passiert, wenn die Grenze überschritten wird?
Hier greift § 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes. Übersteigen die einzubeziehenden Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre 15 % der Gebäudeanschaffungskosten – in unserem Beispiel 30.000 Euro netto, und sei es nur um einen Cent –, gelten sie grundsätzlich als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Die Überraschung: Nicht nur der Betrag oberhalb der Grenze, sondern sämtliche einzubeziehenden Renovierungskosten sind davon betroffen.
Statt die Kosten unmittelbar als Werbungskosten abzuziehen, werden sie dann grundsätzlich über viele Jahre gemeinsam mit dem Gebäude abgeschrieben.

„Eine Überschreitung der 15-Prozent-Grenze kann erhebliche Auswirkungen darauf haben, wann und über welchen Zeitraum Renovierungskosten steuerlich berücksichtigt werden“, erklärt Curt-Rudolf Christof, Vorstand/CEO der Deutsche Sachwert Kontor AG.

Und was ist mit einem neuen Badezimmer oder einer neuen Heizung?
Auch die Erneuerung eines vorhandenen Badezimmers oder der Austausch einer alten Heizungsanlage kann grundsätzlich Erhaltungsaufwand sein. Eine modernere Ausstattung allein macht daraus noch keine Herstellungskosten.

Allerdings können auch diese Maßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre bei der 15-Prozent-Grenze mitzählen. Doch nicht jede Baumaßnahme ist automatisch Erhaltungsaufwand.

Manche Maßnahmen gelten bereits unabhängig von der 15-Prozent-Grenze als Herstellungskosten. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Gebäude erweitert, ein Dachgeschoss erstmals ausgebaut oder durch umfassende Maßnahmen wesentlich verbessert wird.

Es kommt also nicht allein darauf an, was erneuert wird, sondern auch darauf, wann die Arbeiten stattfinden und welche weiteren Maßnahmen durchgeführt werden.

Was bedeutet das für Kapitalanleger?
Die 15-Prozent-Grenze ist keine pauschale Erlaubnis zum sofortigen Steuerabzug. Ihre Überschreitung kann die steuerliche Behandlung einer Renovierung grundlegend verändern.

Deshalb sollten Kapitalanleger die steuerlichen Folgen geplanter Renovierungsmaßnahmen bereits vor dem Immobilienkauf mit einem Steuerberater klären.