Grundstücksgleiche Rechte in Hamburg: Was Eigentümer und Käufer wissen sollten

„Gerade in einer Metropole wie Hamburg, in der Erbbaurechte und Wohnungseigentum weit verbreitet sind, ist das Verständnis für grundstücksgleiche Rechte elementar“, erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin und Immobilienexpertin. „Sie bestimmen den rechtlichen Rahmen und damit auch den Wert einer Immobilie.“

Was sind grundstücksgleiche Rechte?

Nach deutschem Recht sind grundstücksgleiche Rechte dingliche Eigentumsrechte, die im Grundbuch eingetragen werden und rechtlich weitgehend den Vorschriften für Grundstücke unterliegen. Dazu gehören insbesondere:

Wohnungs- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz,

das Erbbaurecht, das die Nutzung eines fremden Grundstücks gegen Erbbauzins erlaubt,

Bergwerkseigentum und Abbaurechte an Bodenschätzen,

sowie eingetragene Luftfahrzeuge.

Diese Rechte können mit Hypotheken oder Grundschulden belastet und damit wie Grundstücke als Kreditsicherheiten genutzt werden.

Beispiele aus der Praxis

In Hamburg sind vor allem zwei Formen häufig anzutreffen: Wohnungseigentum und Erbbaurechte. Während Wohnungseigentum den Kauf einzelner Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ermöglicht, betrifft das Erbbaurecht häufig Grundstücke in städtischem Eigentum. Hier bleibt das Grundstück im Besitz der Stadt Hamburg, während der Erbbauberechtigte darauf bauen und wohnen darf – gegen Zahlung eines regelmäßigen Erbbauzinses.

Weniger relevant im städtischen Kontext, aber rechtlich ebenfalls grundstücksgleich, sind Bergwerksrechte oder Luftfahrzeuge, die im jeweiligen Register eingetragen sind.

Abgrenzung: Keine grundstücksgleichen Rechte

Nicht jedes besondere Nutzungsrecht fällt darunter. Jagd- und Fischereirechte sowie Schiffseigentum sind streng genommen keine grundstücksgleichen Rechte, auch wenn sie in einzelnen Bundesländern ähnlich geregelt sein können. Bei Schiffen gelten spezielle Register und die Möglichkeit einer Schiffshypothek, die sich vom klassischen Grundbuch unterscheidet.

Steuerliche Behandlung und Abschreibung

Grundstücksgleiche Rechte werden bilanziell wie Grundstücke behandelt und gehören zum Sachanlagevermögen. Ist ihre Nutzungsdauer begrenzt – wie beim Erbbaurecht –, unterliegen sie der planmäßigen Abschreibung. Gewinne aus dem Verkauf sind steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre vergangen sind.

Für Eigentümer bedeutet das: Auch bei grundstücksgleichen Rechten lohnt sich eine präzise steuerliche Planung und Dokumentation.

Bedeutung beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf werden grundstücksgleiche Rechte wie klassisches Eigentum behandelt. Entscheidend ist eine sachgerechte Wertermittlung, da Faktoren wie Restlaufzeiten (z. B. beim Erbbaurecht) oder baurechtliche Besonderheiten den Wert erheblich beeinflussen können.

„Ein Verkehrswertgutachten schafft hier Klarheit – ob für Eigentümer, Käufer oder Banken“, betont Katharina Heid. „Gerade bei komplexen Rechten wie Erbbaurechten oder Teileigentum ist Transparenz für alle Beteiligten unverzichtbar.“

Fazit

Grundstücksgleiche Rechte sind in Hamburg keine Seltenheit und betreffen vor allem Wohnungseigentum und Erbbaurechte. Sie erweitern den klassischen Grundstücksbegriff, sind aber genauso eintragungs- und belastbar wie Grund und Boden. Wer mit ihnen zu tun hat – sei es als Käufer, Verkäufer oder Eigentümer – sollte ihre Besonderheiten kennen und sich rechtzeitig fachlich beraten lassen.