Neuvermietung in Heidelberg: Mietpreisbremse bleibt in der Universitätsstadt maßgeblich

Mit Abschluss eines neuen Mietvertrags kann die Miethöhe grundsätzlich neu vereinbart werden – eine Mieterhöhung gegenüber der Vormiete ist beim Mieterwechsel also möglich. In Heidelberg ist dieser Spielraum jedoch begrenzt. Die Stadt gehört zu den 130 Städten und Gemeinden, die Baden-Württemberg in der Mietpreisbegrenzungsverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Die aktuelle Verordnung gilt seit dem 1. Januar 2026 und ist zunächst bis zum 31. Dezember 2026 befristet.

Die 10-Prozent-Grenze

Solange die Verordnung gilt, greift bei jeder Neuvermietung die Mietpreisbremse nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB): Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent überschreiten. Maßgeblich ist in Heidelberg der qualifizierte Mietspiegel der Stadt. Liegt die Vergleichsmiete bei 12 Euro pro Quadratmeter, sind höchstens 13,20 Euro zulässig. Die hohe Nachfrage ändert daran nichts: Rügt der Mieter eine überhöhte Miete, kann er zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Auch bei möbliert vermieteten Wohnungen gilt grundsätzlich die Mietpreisbremse. Ein angemessener Möblierungszuschlag kann jedoch zulässig sein.

Diese Ausnahmen gelten

Von der Begrenzung gibt es drei praxisrelevante Ausnahmen:

• Neubau: Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden – in Heidelberg betrifft das etwa viele Wohnungen in der Bahnstadt.

• Umfassende Modernisierung: Bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Begrenzung nicht.

• Vormiete: Lag die vorherige Miete bereits über der 10-Prozent-Grenze, darf sie beibehalten werden (Bestandsschutz).

Entscheidend ist die gesetzliche Informationspflicht: Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den neuen Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Unterbleibt diese Auskunft, kann sich der Vermieter nicht auf die Ausnahme berufen. Der Mieter kann die überzahlte Miete dann unter den gesetzlichen Voraussetzungen bereits ab Mietbeginn zurückfordern.

„In einer Stadt mit so vielen Mieterwechseln lohnt sich eine saubere Dokumentation doppelt. Wer Vormiete, Modernisierungen und Vergleichswerte bei jeder Neuvermietung nachvollziehbar festhält, hat bei der nächsten bereits die Grundlage und ist abgesichert, falls die Miethöhe später hinterfragt wird", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienmakler.

Weitere gesetzliche Grenzen

Unabhängig von der Verordnung setzen zwei weitere Vorschriften Schranken. Eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes kann vorliegen, wenn die Miete mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegt und ein knappes Angebot ausgenutzt wird; möglich sind Bußgelder bis 50.000 Euro. Mietwucher nach § 291 des Strafgesetzbuches kommt insbesondere bei einer deutlichen Überschreitung der Vergleichsmiete sowie der Ausnutzung einer Zwangslage oder vergleichbarer Umstände in Betracht und ist strafbar. In beiden Fällen ist die überhöhte Mietvereinbarung unwirksam.

Für Eigentümer ist die Miethöhe zugleich ein wichtiger Wertfaktor. Sie beeinflusst den Ertragswert und damit häufig auch den Marktwert einer vermieteten Immobilie. Erfahrene Immobilienmakler in Heidelberg prüfen deshalb vor der Vermarktung, ob die Bestandsmiete rechtssicher vereinbart wurde. Eine rechtlich angreifbare Miete mindert den Wert einer Kapitalanlage, eine sauber dokumentierte stützt ihn. Das gilt auch aus Käufersicht: Eine Wohnung mit nachvollziehbarer Miethistorie ist für Kapitalanleger planbarer als ein Objekt mit ungeklärter Vormietsituation.

Heid Immobilienmakler Heidelberg begleitet Eigentümer bei der Vermarktung vermieteter Wohnungen und bezieht die rechtssichere Miethöhe in die Bewertung ein.