Handwerkerbonus vor geplanter Kürzung: Was Freiburger Eigentümer 2026 noch absetzen können

Der Bonus für Handwerkerleistungen soll schrumpfen

Das Bundeskabinett hat am 2. September 2026 den Regierungsentwurf eines Einkommensteuerreformgesetzes 2027 beschlossen. Vorgesehen ist, die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nach § 35a Abs. 3 EStG von 20 auf 15 Prozent der Arbeitskosten abzusenken. Der jährliche Höchstbetrag fiele von 1.200 auf 900 Euro. Das Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen, bis zum Abschluss des Verfahrens gilt die bisherige Fassung.

Für die zeitliche Zuordnung zählt das Jahr der Zahlung. Eine Badsanierung, die 2026 abgerechnet und unbar überwiesen wird, fällt nach geltendem Recht noch unter den Satz von 20 Prozent. Die Obergrenze von 6.000 Euro begünstigten Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten bleibt in beiden Fassungen gleich.

Die AfA bleibt bei Eigennutzung außen vor

Die Abschreibung nach § 7 EStG setzt Einkünfte voraus. Wer seine Wohnung selbst bewohnt, erzielt keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, das Finanzamt ordnet die Wohnkosten der privaten Lebensführung nach § 12 EStG zu. Eine anteilige AfA kommt erst in Betracht, wenn ein häusliches Arbeitszimmer steuerlich anerkannt wird oder ein Teil der Wohnung dauerhaft vermietet wird.

Offen bleiben drei Instrumente, die sich in Voraussetzung und Höchstbetrag deutlich unterscheiden:

• § 35a Abs. 3 EStG: 20 Prozent der Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten, derzeit höchstens 1.200 Euro im Jahr. Material bleibt außen vor, Barzahlung schließt den Abzug aus.
• § 35a Abs. 2 EStG: bis zu 4.000 Euro jährlich für haushaltsnahe Dienstleistungen. Bei Eigentumswohnungen steckt dieser Anteil im Hausgeld, etwa für Hausmeister, Treppenhausreinigung und Gartenpflege. Der begünstigte Anteil muss aus der Jahresabrechnung hervorgehen oder durch eine Bescheinigung der Verwaltung nachgewiesen werden.
• § 35c EStG: Steuerermäßigung von bis zu 40.000 Euro je Objekt für energetische Maßnahmen, verteilt über drei Jahre mit 7, 7 und 6 Prozent. Das Gebäude muss bei Maßnahmenbeginn älter als zehn Jahre sein.

Die Altersgrenze ist in Freiburg objektbezogen zu prüfen

Die Stadt Freiburg zählte Ende 2023 rund 132.030 Wohnungen in 27.411 Wohngebäuden. Der Neubau lag zuletzt bei 609 Wohnungen jährlich, im Fünfjahresschnitt bei 1.109. Die jährliche Neubautätigkeit entspricht damit weniger als einem Prozent des vorhandenen Wohnungsbestands. Für die Zehn-Jahres-Grenze des § 35c EStG ist jedoch das Alter des konkreten Gebäudes entscheidend, und die Baualtersstruktur fällt in Freiburg von Quartier zu Quartier sehr unterschiedlich aus, wie die Gutachter von Heid Immobilienbewertung Freiburg bei Ortsterminen feststellen.

Eine Besonderheit ergibt sich aus der Freiburger Stadterneuerung. In den laufenden Verfahren Breisacher Hof, Knopfhäusle-Siedlung, Sulzburger Straße und Betzenhausen-Bischofslinde liegen Wohnungen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten. Dort kommt bei Eigennutzung der Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG in Betracht, wenn zusätzlich die Voraussetzungen der §§ 7h oder 7i EStG erfüllt sind. Begünstigt sind dann bis zu 9 Prozent der bescheinigten Aufwendungen jährlich über zehn Jahre. Die Knopfhäusle-Siedlung steht darüber hinaus unter Denkmalschutz, was denselben Paragrafen über die Denkmaleigenschaft eröffnet.

 „Entscheidend ist die Abstimmung mit der Behörde vor Maßnahmenbeginn", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienbewertung. „Wer in einem Sanierungsgebiet mit den Arbeiten beginnt, bevor die erforderliche Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarung mit der Stadt getroffen ist, erhält für diese Maßnahmen keine Bescheinigung."

Wo sich die Vorschriften gegenseitig ausschließen

Für ein und dieselbe Maßnahme lassen sich § 35a, § 35c und § 10f EStG nicht kombinieren. Auch ein zinsverbilligtes Förderdarlehen oder ein steuerfreier Zuschuss verdrängt die Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Wer einen KfW-Zuschuss für den Heizungstausch abruft, verzichtet damit auf den steuerlichen Weg für dieselbe Anlage.

Betreffen die Rechnungen dagegen abgrenzbare Maßnahmen, greifen mehrere Vorschriften im selben Jahr nebeneinander. Eine Fenstersanierung nach § 35c EStG und eine Badrenovierung nach § 35a EStG bleiben getrennt. Den Nachweis für energetische Maßnahmen liefert eine Bescheinigung nach amtlichem Muster, ausgestellt vom Fachunternehmen oder von einer nach § 88 Gebäudemodernisierungsgesetz, vormals Gebäudeenergiegesetz, berechtigten Person.

Unterlagen, die erst später ihren Wert zeigen

Welche Kosten das Finanzamt bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung im Einzelnen anerkennt, hängt an der Belegqualität. Rechnungen, Überweisungsbelege und Bescheinigungen bleiben über die Steuererklärung hinaus relevant.

„Wer die eigene Wohnung dauerhaft bewohnt, denkt selten an die Bemessungsgrundlage einer späteren Abschreibung", so Katharina Heid. „Sobald vermietet wird, entscheidet die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück über die Höhe der AfA. Dokumentierte Modernisierungen aus der Zeit der Eigennutzung können die AfA-Bemessungsgrundlage beeinflussen, wenn sie steuerlich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhöhen."

Bei der Bewertung von Eigentumswohnungen in Freiburg greifen Sachverständige auf die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses zurück, ergänzt um Bausubstanz, Ausstattung und Modernisierungsstand des einzelnen Objekts.

Fazit

Die Eigennutzung schließt die AfA aus. Steuerliche Entlastung bleibt über § 35a, § 35c und § 10f EStG erreichbar, von der Treppenhausreinigung im Hausgeld bis zur Fassadendämmung. Ob die Altersvoraussetzung des § 35c EStG erfüllt ist, entscheidet sich am konkreten Gebäude. Kurzfristig zählt der Zeitpunkt: Für 2026 gelten nach derzeitiger Rechtslage weiterhin 20 Prozent und 1.200 Euro, maßgeblich ist das Datum der Überweisung.

Mittelfristig zählt die Ordnung der Unterlagen. Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses bilden das Fundament jeder Immobilienbewertung in Freiburg, ergänzt um die Objektdaten der einzelnen Wohnung. Für eine Kaufpreisaufteilung gegenüber dem Finanzamt ist diese Datenbasis ebenso maßgeblich wie für ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.