Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen im Saarland: Was Eigentümer vor dem Verkauf wissen sollten

Muss ich mein Haus vor dem Verkauf sanieren?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Nein. Allein die Tatsache, dass ein Haus älter oder sanierungsbedürftig ist, bedeutet nicht automatisch, dass der Eigentümer vor dem Verkauf eine umfassende Sanierung durchführen sollte.
Aus meiner Sicht sollte zuerst geklärt werden, welchen Marktwert die Immobilie im vorhandenen Zustand hat, welche Käufergruppe dafür infrage kommt und welche Investitionen tatsächlich einen wirtschaftlichen Nutzen erwarten lassen.
Eine Sanierung nur deshalb durchzuführen, weil man glaubt, ein modernisiertes Haus müsse automatisch einen entsprechend höheren Verkaufspreis erzielen, kann ein Fehler sein. Entscheidend ist immer die konkrete Immobilie.

Wann lohnt sich eine Sanierung vor dem Immobilienverkauf?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Eine Sanierung kann sinnvoll sein, wenn die zu erwartende Verbesserung der Marktgängigkeit und des möglichen Verkaufspreises in einem vernünftigen Verhältnis zu den Kosten, dem Zeitaufwand und dem Risiko der Maßnahme steht.
Das muss jedoch individuell betrachtet werden. Eine Investition von beispielsweise mehreren zehntausend Euro führt nicht automatisch zu einem Verkaufspreis, der um den gleichen Betrag oder sogar stärker steigt.
Deshalb rate ich Eigentümern dazu, zunächst die wirtschaftliche Seite des Verkaufs zu betrachten und erst danach über größere Maßnahmen zu entscheiden.

Wann lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf eher nicht?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Eher kritisch würde ich größere Investitionen sehen, wenn der Verkäufer lediglich auf Vermutungen darüber angewiesen ist, was einem späteren Käufer gefallen könnte.
Ein neues Badezimmer, neue Bodenbeläge oder eine neue Küche entsprechen beispielsweise nicht zwangsläufig dem Geschmack des Käufers.
Auch bei energetischen Maßnahmen sollte vor einer größeren Investition geklärt werden, ob sie in der konkreten Verkaufssituation wirtschaftlich sinnvoll ist.
Eine technisch sinnvolle Maßnahme muss nicht automatisch auch die wirtschaftlich sinnvollste Maßnahme unmittelbar vor einem Verkauf sein.

Was sollte ich tun, bevor ich Geld in eine Sanierung investiere?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Ich würde zunächst fünf Fragen beantworten:
Was ist die Immobilie im aktuellen Zustand wert?
Welche Käufer kommen für das Haus infrage?
Welche Schwachstellen beeinflussen die Kaufentscheidung besonders?
Welche Maßnahmen wären tatsächlich verkaufsrelevant?
Und steht der mögliche zusätzliche Verkaufserlös in einem vernünftigen Verhältnis zu Investition, Zeit und Risiko?
Erst danach würde ich eine Entscheidung treffen.

Welche Renovierungen können vor einem Verkauf sinnvoll sein?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Häufig können bereits überschaubare Maßnahmen sinnvoller sein als eine komplette Sanierung.
Dazu können beispielsweise kleinere Reparaturen, die Beseitigung offensichtlicher Schäden, ein gepflegter Gesamteindruck, ordentliche Außenbereiche oder das Beheben kleinerer Mängel gehören.
Welche Maßnahmen konkret sinnvoll sind, hängt aber vom Zustand und von der Zielgruppe ab.
Mein Grundsatz lautet: Nicht möglichst viel machen, sondern das Richtige machen.

Welche Sanierungen sollte ich nicht einfach auf Verdacht durchführen?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Bei größeren Maßnahmen wäre ich ohne vorherige Prüfung vorsichtig.
Das betrifft beispielsweise Heizungstausch, Fassadendämmung, Dachsanierung, umfangreichen Fenstertausch, Badsanierung oder größere Grundrissveränderungen.
Solche Maßnahmen können technisch sinnvoll sein, verursachen aber erhebliche Kosten.
Vor einem unmittelbar geplanten Verkauf sollte deshalb geprüft werden, ob der Verkäufer diese Investitionen überhaupt wirtschaftlich zurückerhalten kann.
Bei der technischen Bewertung und Planung energetischer Maßnahmen sollten entsprechend qualifizierte Energieberater, Ingenieure oder Fachunternehmen hinzugezogen werden.

Warum kaufen Menschen überhaupt sanierungsbedürftige Häuser?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Weil nicht jeder Käufer eine fertig modernisierte Immobilie sucht.
Manche Käufer möchten ein Haus bewusst nach eigenen Vorstellungen verändern. Andere Käufer kalkulieren einen günstigeren Einstiegspreis und investieren anschließend selbst. Es gibt außerdem Käufer, die handwerkliche Leistungen teilweise selbst erbringen können.
Deshalb ist „sanierungsbedürftig“ nicht automatisch gleichbedeutend mit „unverkäuflich“.
Die entscheidende Frage lautet vielmehr: Ist die Immobilie für den Zustand und die jeweilige Lage marktgerecht positioniert?

Wer kauft sanierungsbedürftige Immobilien im Saarland?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Das können beispielsweise Eigennutzer, Familien, Kapitalanleger oder Käufer mit handwerklichem Hintergrund sein.
Welche Zielgruppe tatsächlich infrage kommt, hängt unter anderem von Lage, Grundstück, Größe, Grundriss, Kaufpreis, Baujahr und Sanierungsumfang ab.
Genau deshalb ist die richtige Käuferansprache bei solchen Immobilien besonders wichtig.

Wie wirkt sich Sanierungsbedarf auf den Immobilienwert aus?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Sanierungsbedarf kann den Marktwert beeinflussen. Wie stark, lässt sich jedoch nicht mit einer einfachen Pauschale beantworten.
Entscheidend sind unter anderem Art und Umfang des Sanierungsbedarfs, Lage, Grundstück, Gebäudesubstanz, Nutzungsmöglichkeiten und die Situation am jeweiligen lokalen Immobilienmarkt.
Ein sanierungsbedürftiges Haus in einer gefragten Lage kann deshalb völlig anders bewertet werden als ein vergleichbares Gebäude an einem Standort mit geringer Nachfrage.

Wie wird ein sanierungsbedürftiges Haus richtig bewertet?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Nicht, indem einfach sämtliche erwarteten Sanierungskosten eins zu eins von einem theoretischen Preis eines vollständig modernisierten Hauses abgezogen werden.
Eine Immobilienbewertung betrachtet das Objekt als Ganzes.
Dazu gehören unter anderem Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Zustand, Modernisierungen, energetische Eigenschaften und aktuelle Marktsituation.
Gerade bei älteren Immobilien ist eine realistische Zustandsbeurteilung besonders wichtig.

Warum sollte ich die Immobilie vor einer Sanierung bewerten lassen?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Weil Sie sonst möglicherweise investieren, ohne zu wissen, von welchem wirtschaftlichen Ausgangspunkt Sie starten.
Wenn ich beispielsweise zuerst den aktuellen Marktwert und die Käuferzielgruppe einschätzen kann, lässt sich anschließend wesentlich besser beurteilen, welche Maßnahmen verkaufsstrategisch sinnvoll sein könnten.
Für mich gehört deshalb die Bewertung vor die Investitionsentscheidung – nicht umgekehrt.

Wie wichtig ist der energetische Zustand beim Hausverkauf?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Der energetische Zustand hat für viele Käufer an Bedeutung gewonnen.
Heizkosten, Heizungsart, Dämmung, Fenster und Energieeffizienz können bei der Kaufentscheidung eine Rolle spielen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass ein energetisch schwächeres Haus automatisch schlecht verkäuflich ist.
Es bedeutet vielmehr, dass Zustand, möglicher Modernisierungsbedarf und Kaufpreis zueinander passen müssen.

Muss ein Haus eine bestimmte Energieeffizienzklasse haben, damit ich es verkaufen darf?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Ein Verkauf ist nicht generell davon abhängig, dass ein Haus eine bestimmte gute Energieeffizienzklasse erreicht.
Es gelten jedoch gesetzliche Vorgaben rund um den Energieausweis und je nach Gebäude können weitere energierechtliche Anforderungen relevant sein.
Deshalb sollte jeder Einzelfall geprüft werden.
Eine schlechte Energieeffizienzklasse bedeutet also nicht automatisch, dass ein Haus nicht verkauft werden darf.

Brauche ich beim Hausverkauf einen Energieausweis?

Antwort von Karl-Heinz Wild: In den meisten Verkaufsfällen ist ein Energieausweis erforderlich.
Der potenzielle Käufer muss die gesetzlich vorgesehenen Informationen zum energetischen Zustand erhalten.
Welche Art des Energieausweises benötigt wird und ob Besonderheiten oder Ausnahmen vorliegen, hängt vom jeweiligen Gebäude ab.
Das sollte rechtzeitig vor Beginn der Vermarktung geklärt werden.

Welche Angaben aus dem Energieausweis gehören in eine Immobilienanzeige?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Wenn ein Energieausweis vorliegt und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, müssen bestimmte energetische Angaben in einer kommerziellen Immobilienanzeige berücksichtigt werden.
Dazu können unter anderem Art des Energieausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse gehören.
Eine Immobilienanzeige sollte deshalb nicht einfach erstellt werden, ohne die energetischen Pflichtangaben vorher zu prüfen.

Was sagt die Energieeffizienzklasse über mein Haus aus?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Sie gibt einen standardisierten Hinweis auf den energetischen Zustand beziehungsweise den Energiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes.
Sie ist aber nicht identisch mit einer vollständigen bautechnischen Bewertung.
Aus einem einzelnen Buchstaben lässt sich nicht ableiten, welche konkrete Sanierungsmaßnahme technisch die richtige ist oder welche Kosten tatsächlich entstehen werden.
Dafür benötigt man eine qualifizierte Betrachtung des Gebäudes.

Wer sollte mich zur konkreten energetischen Sanierung beraten?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Wenn es um die konkrete technische Planung einer energetischen Sanierung, Förderprogramme, Berechnungen oder einen individuellen Sanierungsfahrplan geht, empfehle ich die Einbindung entsprechend qualifizierter Energieberater oder Fachplaner.
Meine Aufgabe liegt vor allem an der immobilienwirtschaftlichen Schnittstelle:
Wie wirkt sich der vorhandene Zustand auf Vermarktung, Bewertung, Käufergruppe und Finanzierung aus?
Diese Bereiche müssen voneinander unterschieden werden.

Was bringt Ihnen Ihre Weiterbildung im Bereich energetische Sanierung?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Sie hilft mir dabei, energetische Themen im Zusammenhang mit einer Immobilientransaktion besser einzuordnen und die Fragen von Verkäufern und Käufern besser zu verstehen.
Gerade bei Bestandsimmobilien gehören Energiezustand und Modernisierungsbedarf heute häufig zur Verkaufsentscheidung.
Die Weiterbildung macht mich jedoch nicht automatisch zum technischen Energieberater oder Fachplaner.
Wenn eine konkrete energetische Berechnung oder Sanierungsplanung erforderlich ist, sollte ein entsprechend qualifizierter Spezialist hinzugezogen werden.

Wie wirkt sich Sanierungsbedarf auf die Finanzierung des Käufers aus?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Für Käufer zählt häufig nicht nur der Kaufpreis.
Wenn nach dem Erwerb größere Investitionen erforderlich sind, muss möglicherweise auch dieser zusätzliche Kapitalbedarf berücksichtigt werden.
Ein Käufer muss deshalb im Idealfall frühzeitig wissen, wie hoch Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Eigenkapitalbedarf und geplante Modernisierungs- oder Sanierungskosten ungefähr ausfallen können.
Gerade hier sehe ich einen Vorteil darin, Immobilienverkauf und Finanzierungsseite nicht vollständig getrennt voneinander zu betrachten.

Warum kann die Käuferfinanzierung für den Verkäufer wichtig sein?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Weil ein Kaufvertrag wirtschaftlich nur dann sinnvoll umgesetzt werden kann, wenn der Käufer den Erwerb auch finanzieren kann.
Bei einem sanierungsbedürftigen Haus kann die finanzielle Gesamtbelastung höher sein als nur der Kaufpreis.
Ein Kaufinteressent benötigt möglicherweise zusätzlich Kapital für Modernisierung oder Sanierung.
Wenn diese Punkte frühzeitig berücksichtigt werden, kann das beiden Seiten mehr Klarheit geben.

Kann eine schlechte Energieeffizienz die Finanzierung erschweren?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Banken treffen ihre Kreditentscheidungen individuell und nach ihren jeweiligen Kreditvergaberichtlinien.
Neben Einkommen und Eigenkapital des Käufers wird grundsätzlich auch die Immobilie als Sicherheit betrachtet.
Der Zustand einer Immobilie und notwendige Investitionen können deshalb Bestandteil der Finanzierungsbetrachtung sein.
Eine pauschale Aussage, dass eine bestimmte Energieeffizienzklasse automatisch zu einer Kreditablehnung führt, wäre jedoch unseriös.

Was ist besser: günstiger verkaufen oder vorher teuer sanieren?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Das lässt sich nur anhand des konkreten Objekts beantworten.
Genau diese Rechnung sollte vor einer größeren Investition gemacht werden.
Es kann Fälle geben, in denen eine Investition wirtschaftlich sinnvoll ist.
Es kann aber genauso Situationen geben, in denen ein marktgerechter Verkauf im vorhandenen Zustand für den Eigentümer die bessere Entscheidung darstellt.
Pauschallösungen halte ich hier für falsch.

Wie viel Wertsteigerung bringt eine Sanierung?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Eine seriöse pauschale Prozentzahl gibt es dafür nicht.
Wertveränderungen hängen von Immobilie, Maßnahme, Kosten, Ausgangszustand, Lage und Marktsituation ab.
Wer Eigentümern verspricht, dass eine bestimmte Sanierung den Verkaufspreis garantiert um einen bestimmten Prozentsatz erhöht, müsste diese Aussage im konkreten Einzelfall belastbar nachweisen können.
Ich arbeite deshalb lieber mit einer individuellen wirtschaftlichen Betrachtung.

Welche Maßnahmen steigern den Verkaufspreis am meisten?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Auch darauf gibt es keine allgemeingültige Rangliste.
Bei einer Immobilie kann der energetische Zustand entscheidend sein.
Bei einer anderen sind Grundriss, Dach, Feuchtigkeit oder eine veraltete Haustechnik wichtiger.
Und bei einem dritten Objekt ist möglicherweise überhaupt keine große Investition notwendig, weil Grundstück und Lage für die Käufer entscheidender sind.
Deshalb beginnt eine gute Verkaufsstrategie mit dem Objekt – nicht mit einer Standardliste von Sanierungen.

Was ist wichtiger: Lage oder Energieeffizienz?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Beides kann relevant sein, aber es sind unterschiedliche Faktoren.
Eine gute Lage kann nicht durch eine neue Heizung ersetzt werden.
Umgekehrt ignorieren Käufer heute bei einem älteren Gebäude häufig auch den energetischen Zustand nicht mehr vollständig.
Immobilien müssen deshalb ganzheitlich betrachtet werden.
Lage, Grundstück, Gebäudezustand, Energie, Grundriss und Preis wirken zusammen.

Wann sollte ich mein Haus lieber im Ist-Zustand verkaufen?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Das kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn größere Investitionen erforderlich wären, der Verkauf zeitnah erfolgen soll oder die angesprochene Käufergruppe ohnehin eigene Modernisierungsvorstellungen hat.
Auch wenn die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung vor dem Verkauf nicht überzeugend darstellbar ist, sollte ein Verkauf im vorhandenen Zustand zumindest als Alternative geprüft werden.

Wie verkaufe ich ein stark sanierungsbedürftiges Haus?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Vor allem transparent.
Bekannte relevante Mängel sollten nicht verschwiegen werden.
Gleichzeitig sollte eine Immobilie aber auch nicht schlechter dargestellt werden, als sie tatsächlich ist.
Eine gute Vermarktung zeigt sowohl vorhandenen Sanierungsbedarf als auch Potenziale der Immobilie.
Der Interessent sollte verstehen können, was er kauft.

Was muss ich Käufern über bekannte Mängel sagen?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Bei bekannten erheblichen Mängeln ist Transparenz besonders wichtig.
Verkäufer sollten keine falschen Angaben machen oder bekannte wesentliche Probleme bewusst verschweigen.
Bei rechtlich schwierigen Einzelfällen sollte zusätzlich ein Rechtsanwalt oder Notar hinzugezogen werden.
Ein Makler ersetzt keine Rechtsberatung.

Was passiert, wenn Feuchtigkeit oder Schimmel vorhanden sind?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Solche Probleme sollten ernst genommen und fachlich untersucht werden.
Die Ursache kann sehr unterschiedlich sein.
Deshalb halte ich nichts davon, vor einem Verkauf lediglich optische Spuren zu überdecken.
Wenn ein relevanter Schaden bekannt ist, sollte transparent damit umgegangen werden.
Für Ursachenanalyse und Sanierung gehören entsprechende Fachleute hinzugezogen.

Was ist bei einem alten Dach zu beachten?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Entscheidend ist nicht allein das Alter.
Relevant sind Zustand, Dichtigkeit, Aufbau, mögliche Dämmung und gegebenenfalls zukünftiger Handlungsbedarf.
Ein älteres Dach muss nicht automatisch unmittelbar erneuert werden.
Bestehen Zweifel am baulichen Zustand, ist eine fachliche Begutachtung sinnvoll.

Soll ich vor dem Verkauf noch eine neue Heizung einbauen?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Nicht automatisch.
Eine neue Heizungsanlage kann eine erhebliche Investition darstellen.
Ob diese Investition unmittelbar vor dem Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist, sollte deshalb sorgfältig geprüft werden.
Dabei spielen Alter und Zustand der vorhandenen Anlage, Gebäudezustand, gesetzliche Rahmenbedingungen, Käuferzielgruppe und mögliche Kosten eine Rolle.
Für die technische Auswahl einer neuen Heizungsanlage sollte entsprechende Fachberatung hinzugezogen werden.

Sollte ich vor dem Verkauf neue Fenster einbauen?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Auch das ist keine pauschale Empfehlung.
Neue Fenster können technisch sinnvoll sein, müssen aber zum energetischen Gesamtkonzept des Gebäudes passen.
Wer nur einzelne Bauteile austauscht, sollte mögliche bauphysikalische Auswirkungen berücksichtigen.
Deshalb sollte eine größere energetische Maßnahme nicht allein aus Vermarktungsgründen ohne fachliche Prüfung durchgeführt werden.

Sollte ich das Badezimmer vor dem Verkauf erneuern?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Ein neues Bad kann eine Immobilie attraktiver machen.
Aber Badezimmer sind stark vom persönlichen Geschmack abhängig.
Der Verkäufer trägt die Investition, während der Käufer möglicherweise andere Vorstellungen hat.
Deshalb sollte man vorher prüfen, ob eine komplette Badsanierung wirtschaftlich wirklich sinnvoll erscheint oder ob ein sauberer und gepflegter Zustand ausreicht.

Sollte ich vor dem Verkauf streichen?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Ein gepflegter, heller und neutraler Eindruck kann die Präsentation verbessern.
Im Gegensatz zu einer kompletten Sanierung sind solche Maßnahmen meist überschaubar.
Trotzdem sollte auch hier Aufwand und Nutzen betrachtet werden.

Was sollte ich vor einer Besichtigung unbedingt erledigen?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Die Immobilie sollte sauber, zugänglich und ordentlich präsentiert werden.
Wichtige Unterlagen sollten möglichst vollständig vorliegen.
Bekannte Mängel sollten nicht kaschiert werden.
Außerdem sollte der Verkäufer auf typische Fragen zu Baujahr, Heizung, Modernisierungen, Energieausweis und bekannten Besonderheiten vorbereitet sein.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines älteren Hauses?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Je nach Immobilie können unter anderem relevant sein:
Grundbuchinformationen, Flurkarte, Bauunterlagen, Grundrisse, Wohnflächenangaben, Energieausweis, Angaben zu Modernisierungen, Versicherungsinformationen und gegebenenfalls weitere objektspezifische Unterlagen.
Welche Dokumente tatsächlich benötigt werden, hängt vom jeweiligen Objekt ab.
Bei älteren Häusern lohnt es sich, frühzeitig mit der Zusammenstellung zu beginnen.

Wann sollte ich einen Energieberater einschalten?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Wenn konkrete technische Fragen beantwortet werden sollen.
Beispielsweise:
Welche Dämmung ist sinnvoll?
Welche Heizung passt zum Gebäude?
Welche Maßnahme spart wie viel Energie?
Welche Fördermöglichkeiten bestehen?
Wie kann ein individueller Sanierungsfahrplan aussehen?
Das sind typische Themen für qualifizierte Energieberatung.

Wann sollte ich einen Immobilienbewerter oder Makler einschalten?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Wenn die wirtschaftlichen Fragen des Verkaufs geklärt werden sollen.
Zum Beispiel:
Was ist die Immobilie im aktuellen Zustand wert?
Wie beeinflusst Sanierungsbedarf die Vermarktung?
Welche Käufergruppe kommt infrage?
Soll vor dem Verkauf investiert werden?
Wie positioniere ich das Haus am Markt?
Das sind andere Fragestellungen als eine technische Sanierungsplanung.

Wie früh sollte ich mit der Vorbereitung des Hausverkaufs beginnen?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Je früher die wichtigen Fragen geklärt werden, desto besser.
Gerade wenn noch über Sanierungen nachgedacht wird, sollte die Verkaufsstrategie nicht erst nach Abschluss der Arbeiten entwickelt werden.
Aus meiner Sicht sollte die Reihenfolge sein:
erst analysieren, dann bewerten, anschließend entscheiden und erst danach investieren.

Warum ist der Immobilienmarkt im Saarland bei dieser Entscheidung wichtig?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Immobilienpreise und Nachfrage sind regional unterschiedlich.
Selbst innerhalb des Saarlandes können sich Märkte deutlich unterscheiden.
Eine Immobilie in Saarbrücken ist nicht automatisch mit einem vergleichbaren Gebäude in Saarlouis, Neunkirchen, Völklingen, Merzig oder einer ländlichen Gemeinde gleichzusetzen.
Deshalb sollten Verkaufsentscheidungen möglichst auf die konkrete Mikrolage abgestimmt werden.

Woher weiß ich, welche Käufergruppe für mein Haus infrage kommt?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Aus einer Kombination von Lage, Preis, Größe, Grundstück, Zustand und Nutzungsmöglichkeiten.
Ein großes Grundstück kann beispielsweise eine andere Käuferschicht ansprechen als ein kleines Reihenhaus.
Ein stark sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus wiederum kann für Käufer interessant sein, die bewusst Gestaltungsspielraum suchen.
Die Zielgruppe beeinflusst anschließend auch die Vermarktungsstrategie.

Woran erkenne ich, dass mein Verkaufspreis zu hoch angesetzt ist?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Typische Warnsignale können eine geringe Nachfrage, kaum qualifizierte Anfragen oder viele Besichtigungen ohne ernsthafte Kaufabsicht sein.
Allerdings sollte man nicht nach wenigen Tagen vorschnell reagieren.
Entscheidend ist die Kombination verschiedener Marktsignale.
Ein überhöhter Angebotspreis kann gerade bei sanierungsbedürftigen Immobilien problematisch sein, weil Käufer zusätzlich notwendige Investitionen berücksichtigen.

Warum sollte ich den Preis nicht einfach mit Verhandlungsspielraum stark erhöhen?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Weil Käufer Immobilien heute sehr gut vergleichen können.
Ein offensichtlich überhöhter Angebotspreis kann dazu führen, dass passende Interessenten die Immobilie gar nicht erst näher prüfen.
Ein realistischer Angebotspreis bedeutet nicht, dass eine Immobilie unter Wert angeboten werden muss.
Er bedeutet, dass Preis, Zustand und Markt möglichst plausibel zusammenpassen.

Wie berechnen Käufer Sanierungskosten?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Sehr unterschiedlich.
Manche holen konkrete Angebote ein.
Andere kalkulieren grob.
Wieder andere überschätzen oder unterschätzen die tatsächlichen Kosten.
Genau deshalb kann es sinnvoll sein, bei größeren erkennbaren Maßnahmen möglichst belastbare Informationen bereitzuhalten.
Eine verbindliche Kostenschätzung sollte jedoch von den entsprechenden Fachunternehmen oder Planern kommen.

Was passiert, wenn Käufer den Sanierungsbedarf höher einschätzen als der Verkäufer?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Dann entsteht häufig eine unterschiedliche Preisvorstellung.
Der Verkäufer denkt möglicherweise an den emotionalen oder früheren Wert der Immobilie.
Der Käufer betrachtet dagegen zusätzlich die zukünftigen Investitionen.
Eine realistische Bewertung kann helfen, diese beiden Perspektiven auf einen marktgerechten Ausgangspunkt zu bringen.

Warum spielt die Finanzierung bei einem sanierungsbedürftigen Haus eine so große Rolle?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Weil der Käufer gegebenenfalls zwei Projekte finanzieren muss:
den Erwerb und die anschließende Modernisierung.
Beides muss wirtschaftlich zusammenpassen.
Deshalb sollte bei solchen Immobilien möglichst früh geklärt werden, ob und wie der Käufer seinen gesamten Kapitalbedarf darstellen kann.

Welche Rolle spielt Eigenkapital bei einem sanierungsbedürftigen Haus?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Das hängt von Käufer, Bank, Kaufpreis und Gesamtfinanzierung ab.
Es gibt keine für jeden Fall gültige Eigenkapitalquote.
Grundsätzlich beeinflusst vorhandenes Eigenkapital jedoch die Struktur einer Finanzierung.
Bei zusätzlichen Sanierungsmaßnahmen muss außerdem berücksichtigt werden, wie diese finanziert werden sollen.

Können Förderprogramme bei einer Sanierung helfen?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Für bestimmte energetische Maßnahmen können Fördermöglichkeiten bestehen.
Programme, Voraussetzungen und Konditionen verändern sich jedoch.
Deshalb sollte niemand eine Sanierungsentscheidung ausschließlich auf Grundlage einer älteren Förderinformation treffen.
Vor Beginn einer Maßnahme sollte die aktuell verfügbare Förderung bei den zuständigen Stellen beziehungsweise gemeinsam mit qualifizierter Energieberatung geprüft werden.

Soll ich Fördermittel noch vor dem Verkauf beantragen?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Das lässt sich nicht pauschal beantworten.
Förderprogramme haben unterschiedliche Voraussetzungen und können an Antragsteller, Maßnahmen, Zeitpunkte und technische Anforderungen gebunden sein.
Wer unmittelbar verkaufen möchte, sollte deshalb zuerst prüfen, ob eine Maßnahme und die dazugehörige Förderung wirtschaftlich und zeitlich überhaupt noch sinnvoll sind.

Was ist bei einer geerbten sanierungsbedürftigen Immobilie besonders wichtig?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Bei einer Erbschaft kommen häufig mehrere Themen gleichzeitig zusammen:
Emotionen, Eigentumsverhältnisse, Zustand, möglicher Sanierungsbedarf, Marktwert und die Frage, ob verkauft, vermietet oder selbst genutzt werden soll.
Deshalb würde ich zunächst den Zustand und den Marktwert klären und anschließend die verschiedenen Möglichkeiten wirtschaftlich vergleichen.
Bei erbrechtlichen und steuerlichen Fragen sind die entsprechenden Rechts- und Steuerberater die richtigen Ansprechpartner.

Was ist bei einem denkmalgeschützten Haus zu beachten?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Bei denkmalgeschützten Gebäuden können besondere rechtliche Vorgaben gelten.
Bauliche Veränderungen sollten deshalb nicht einfach durchgeführt werden.
Vor Sanierungsmaßnahmen müssen die zuständigen Stellen und gegebenenfalls entsprechend qualifizierte Fachplaner einbezogen werden.

Wie lange dauert der Verkauf eines sanierungsbedürftigen Hauses?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Dafür gibt es keine seriös garantierbare Zeitspanne.
Verkaufsdauer hängt unter anderem von Lage, Zustand, Preis, Nachfrage, Vermarktung und Finanzierbarkeit ab.
Wer mit festen Verkaufsgarantien arbeitet, sollte sehr genau erklären können, auf welcher Grundlage diese beruhen.

Wie schnell sollte ich den Preis reduzieren, wenn sich niemand meldet?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Nicht automatisch nach einer bestimmten Anzahl von Tagen.
Zunächst sollte geprüft werden, woran die geringe Resonanz liegt.
Sind Fotos und Beschreibung überzeugend?
Ist die Zielgruppe richtig angesprochen?
Sind wichtige Informationen vorhanden?
Oder liegt der Angebotspreis möglicherweise oberhalb dessen, was Käufer für Zustand und Lage akzeptieren?
Erst dann sollte über eine Anpassung nachgedacht werden.

Wie finde ich den richtigen Makler für ein sanierungsbedürftiges Haus?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Ich würde nicht nur nach der Höhe einer versprochenen Preiseinschätzung entscheiden.
Wichtiger sind aus meiner Sicht nachvollziehbare Marktkenntnis, Erfahrung mit Bestandsimmobilien, transparente Bewertung, Vermarktungskonzept und die Fähigkeit, auch den Sanierungsbedarf realistisch gegenüber Käufern einzuordnen.
Wer ausschließlich den höchsten Preis verspricht, muss nicht automatisch die beste Verkaufsstrategie haben.

Welche Fragen sollte ich einem Makler stellen?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Zum Beispiel:
Wie wurde der empfohlene Angebotspreis ermittelt?
Welche Käufergruppe soll angesprochen werden?
Welche Maßnahmen würden Sie vor dem Verkauf empfehlen – und warum?
Welche Maßnahmen würden Sie ausdrücklich nicht durchführen?
Wie wird mit vorhandenem Sanierungsbedarf in der Vermarktung umgegangen?
Wie werden Kaufinteressenten qualifiziert?
Und wie wird die Finanzierbarkeit eines Kaufinteressenten berücksichtigt?

Warum verbinden Sie Immobilienvermittlung und Finanzierung?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Weil beide Bereiche bei einer Immobilientransaktion unmittelbar zusammenhängen.
Auf der Verkäuferseite geht es um Marktwert und Vermarktung.
Auf der Käuferseite stellt sich unmittelbar die Frage der Finanzierbarkeit.
Bei sanierungsbedürftigen Immobilien kommt ein möglicher zusätzlicher Kapitalbedarf hinzu.
Diese Zusammenhänge früh zu erkennen, kann den Verkaufsprozess transparenter machen.

Was ist Ihr wichtigster Rat an Eigentümer eines älteren Hauses im Saarland?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Nicht vorschnell sanieren.
Bevor Sie 20.000, 50.000 oder möglicherweise noch mehr Euro investieren, sollten Sie wissen, welchen wirtschaftlichen Effekt diese Investition für Ihren konkreten Immobilienverkauf erwarten lässt.
Ich würde deshalb zuerst den Ist-Zustand, die Lage, den Marktwert und die Käuferzielgruppe betrachten.
Danach kann entschieden werden, ob einzelne Maßnahmen sinnvoll sind oder ob ein Verkauf im vorhandenen Zustand die wirtschaftlich vernünftigere Alternative darstellt.

Was ist der häufigste Denkfehler beim Verkauf eines sanierungsbedürftigen Hauses?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Der Gedanke:
„Wenn ich 50.000 Euro investiere, ist mein Haus anschließend mindestens 50.000 Euro mehr wert.“
So funktioniert der Immobilienmarkt nicht automatisch.
Kosten und Marktwert sind zwei unterschiedliche Größen.
Entscheidend ist nicht allein, was eine Maßnahme kostet, sondern welchen zusätzlichen Nutzen der Markt dieser Maßnahme bei genau dieser Immobilie tatsächlich beimisst.

Was sollten Eigentümer also als Erstes tun?

Antwort von Karl-Heinz Wild: Bevor eine größere Sanierungsentscheidung getroffen wird, sollte die Immobilie wirtschaftlich eingeordnet werden.
Meine Empfehlung lautet deshalb:
Erst bewerten. Dann entscheiden. Dann gegebenenfalls sanieren.
Nicht umgekehrt.
Denn gerade unmittelbar vor einem Immobilienverkauf sollte eine Sanierung keine Bauchentscheidung sein, sondern eine nachvollziehbare wirtschaftliche Entscheidung.

Über Karl-Heinz Wild

Karl-Heinz Wild ist Ansprechpartner bei Wild Immobilien&Finanzierung für Immobilienverkauf, Immobilienbewertung und Immobilienfinanzierung im Saarland. Ein Schwerpunkt seiner Arbeit liegt auf der wirtschaftlichen Betrachtung älterer und modernisierungsbedürftiger Immobilien sowie auf der Frage, welche Maßnahmen vor einem geplanten Verkauf sinnvoll sein können.
Er beschäftigt sich zudem als Autor mit Fragestellungen aus der Immobilienpraxis und veröffentlicht Fachbeiträge unter anderem zu Immobilienverkauf, Immobilienbewertung, Sanierungsbedarf, Maklerauswahl, Käuferfinanzierung und Entwicklungen des Immobilienmarktes.
Karl-Heinz Wild hat sich darüber hinaus im Themenbereich energetische Sanierung weitergebildet. Die technische Energieberatung, Fachplanung, Rechtsberatung und Steuerberatung gehören nicht zu den hier beschriebenen Leistungen und werden bei Bedarf durch entsprechend qualifizierte Fachleute abgedeckt.