Neue Anforderungen erhöhen den Handlungsbedarf bei Nichtwohngebäuden

Mit dem GModG werden wesentliche Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht überführt. Vor allem für bestehende Nichtwohngebäude gibt es verschärfte energetische Anforderungen und erweiterte Pflichten bei Nachweisen, Monitoring und Gebäudeautomation. Die Anforderungen betreffen nicht nur einzelne technische Anlagen, sondern den gesamten Gebäudebestand. Bis 2030 und 2033 werden stufenweise strengere energetische Vorgaben für bestehende Nichtwohngebäude eingeführt, wobei der Fokus auf den energetisch ineffizientesten Gebäuden liegt. „Eigentümer und Asset Manager müssen jetzt klären, welche Gebäude betroffen sind, welche Nachweise bereits vorliegen und wo konkrete Maßnahmen erforderlich werden“, sagt Yannick Renaud, Abteilungsleiter Energieeffizienz und Nachhaltigkeit bei der TÜV SÜD Advimo GmbH. „Allerdings fehlen gerade bei größeren Portfolios häufig aktuelle Gebäudedaten, einheitliche Berechnungsgrundlagen oder belastbare Nachweise.“

Energetische Nachweise werden zur Entscheidungsgrundlage

Im ersten Schritt sollten Eigentümer bestehende Energieausweise, Gebäudemodelle und technische Unterlagen prüfen. Der bedarfsorientierte Energieausweis wird nach Einschätzung von Renaud erheblich an Bedeutung gewinnen, weil er zukünftig für das Gebäude auch eine Energieeffizienzklasse auf Grundlage der baulichen und technischen Eigenschaften ausweist und damit wichtiges Element für die regulatorische Einordnung ist. „Der Energieausweis wird zu einem wesentlichen Instrument, um Risiken zu erkennen, Investitionen zu priorisieren und eine Modernisierungsstrategie zu entwickeln“, erklärt Renaud. Wenn die vorhandenen Unterlagen nicht ausreichen, kann nach Aussage des TÜV SÜD-Experten eine vertiefte energetische Berechnung erforderlich werden.

Mehr Wahlfreiheit, aber komplexere Entscheidungen

Bei der Wärmeversorgung eröffnet das GModG mehr technische Wahlmöglichkeiten. „Das bedeutet jedoch nicht automatisch mehr Planungssicherheit“, betont Renaud. „Denn Eigentümer müssen nun abwägen, welche Lösung langfristig wirtschaftlich, technisch tragfähig und mit den Klimazielen des Gebäudes vereinbar ist.“ Dabei sind neben den Investitionskosten insbesondere die künftige Entwicklung der Energie- und CO₂-Kosten, steigende Anforderungen an erneuerbare Brennstoffanteile, die Verfügbarkeit klimaneutraler Energieträger sowie die technische Umrüstbarkeit und Versorgungssicherheit zu berücksichtigen. Der Rat des TÜV SÜD-Experten. „Heizungsentscheidungen sollten immer mit der energetischen Qualität und der langfristigen Entwicklung der Immobilie verbunden sein.“

Auch die Anforderungen an Monitoring und Gebäudeautomation werden durch das GModG ausgeweitet. Bis Ende 2029 müssen Nichtwohngebäude mit relevanten Heizungs-, Klima- oder Lüftungsanlagen von mehr als 70 Kilowatt mit Monitoringtechnik und automatischer Beleuchtungssteuerung ausgestattet werden. Damit fallen deutlich mehr Gebäude als bisher unter diese Regelung. Eigentümer sollten prüfen, welche Leistung ihre Anlagen haben und ob die bestehende Technik die geforderten Funktionen erfüllt, so Renaud. Er sieht in den erweiterten Anforderungen auch eine Chance: „Ein geeignetes Monitoring bietet die Möglichkeit, Verbräuche transparent zu machen, Fehlfunktionen zu erkennen sowie Heizungsund Sanierungsmaßnahmen im Betrieb zu optimieren.“

Vom ersten Screening bis zur Umsetzung

TÜV SÜD Advimo unterstützt Immobilieneigentümer, Bestandshalter und Asset Manager dabei, die Anforderungen des GModG strukturiert zu prüfen und in belastbare Entscheidungen zu übersetzen. Der erste Schritt ist in der Regel ein Regulatorik- und Portfolio-Screening. Dabei werden die Betroffenheit der Gebäude, relevante Fristen, vorhandene Nachweise und bestehende Datenlücken untersucht. Darauf bauen weitere Leistungen auf, die an den spezifischen Bedarf angepasst werden. Das Spektrum reicht von energetischen Nachweisen und bedarfsorientierten Energieausweisen über Sanierungsfahrpläne und Wärmeversorgungskonzepte bis zur Bewertung und Weiterentwicklung von Monitoring und Gebäudeautomation. Ergänzend dazu begleiten die Expertinnen und Experten von TÜV SÜD Advimo auch die Fördermittelprüfung sowie die Energieberatung und Steuerung bei der Umsetzung von Maßnahmen. Weitere Informationen dazu gibt es unter ESG Due Diligence | TÜV SÜD.

„Der sinnvolle erste Schritt zur Umsetzung des GModG ist nicht die sofortige Vollplanung aller denkbaren Maßnahmen“, betont Yannick Renaud. „Zunächst muss transparent gemacht werden, welche Gebäude tatsächlich betroffen sind und wo konkreter Handlungsbedarf besteht. Auf dieser Grundlage lassen sich Maßnahmen und Investitionen priorisieren und kostspielige Fehlentscheidungen vermeiden.“