Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau in Köln: So sichern sich Bauherren den Steuervorteil

Die Eckpfeiler – verständlich gemacht

Die Sonder-AfA ist zeitlich begrenzt, objektscharf und an klare Kosten- und Qualitätskriterien geknüpft. Förderfähig ist „neuer Wohnraum“ – durch Neubau, Anbau/Aufstockung, Dachausbau oder Umnutzung von Gewerbeflächen. Nicht begünstigt sind reine Modernisierungen im Bestand. Entscheidend für die Einstiegshürde ist die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² Wohnfläche; die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA selbst ist auf 4.000 €/m² gedeckelt. Liegen die anrechenbaren Anschaffungs-/Herstellungskosten darunter, zählen sie in ihrer tatsächlichen Höhe; alles oberhalb der Grenzen bleibt außen vor. Parallel läuft die lineare AfA weiter – die Sonder-AfA kommt on top im Jahr der Fertigstellung/Anschaffung und in den drei Folgejahren.

Was Köln-spezifisch Aufmerksamkeit braucht

In Köln entscheiden Baukosten und Standard oft über „drin oder draußen“. Innerstädtische Projekte mit hohen Ausbaustandards rutschen schnell über 5.200 €/m² – die Planung sollte deshalb früh zwischen gestalterischem Anspruch und förderfähigem Kostenpfad ausbalancieren. Das QNG-Siegel verlangt nicht nur Effizienz (EH 40), sondern auch nachhaltige Materialien, Ökobilanz und Qualitätssicherung. Wer hier zu spät nachsteuert, riskiert den gesamten Steuervorteil. Bei Kauf „vom Bauträger“ gilt: Nur Wohnungen, die bis Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft werden, zählen als „neu“ im Sinne des § 7b. Und: Die Einheit muss im Anschaffungs-/Herstellungsjahr und neun Folgejahren zu fremden Wohnzwecken vermietet werden (möbliert ist zulässig, Selbstnutzung nicht).

Rechnen – aber richtig

Zuerst werden die abschreibungsfähigen Kosten ermittelt und (bei Kauf) sauber zwischen Grund und Boden (nicht abschreibbar) und Gebäude aufgeteilt. Dann folgt der Kosten-pro-m²-Check gegen 5.200 €/m². Liegen Sie darunter, wird die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA (max. 4.000 €/m²) festgelegt. Beispiel: 60 m², anrechenbare Kosten 147.000 € (2.450 €/m²) → Sonder-AfA 7.350 € p. a. über vier Jahre (insgesamt 29.400 €) plus reguläre AfA auf den verbleibenden Rest. Wichtig: Die 5 % sind eine Jahresabschreibung, keine monatsanteilige Aufteilung; eine freie Verteilung (z. B. 10 % im ersten Jahr) ist nicht möglich.

Typische Stolpersteine – und wie Sie sie vermeiden

QNG/EH 40 zu spät adressiert: Planen Sie die Zertifizierung vor der Entwurfsfreigabe ein; Änderungen am Ende verteuern – oder kosten die Begünstigung.

Verdeckte Kostenüberläufe: Variantenvergleiche schon in LP 2/3, stringentes Kostencontrolling; Nachträge können die 5.200-Grenze reißen.

Nutzungsänderung im Begünstigungszeitraum: Zwischenvermietung ist erlaubt, Eigennutzung nicht – sonst droht die Rückgängigmachung der Sonder-AfA.

Kaufpreisaufteilung: Eine markt- und belegbare Aufteilung sichert die abschreibungsfähige Gebäudequote und verhindert Diskussionen mit dem Finanzamt.

Antrag & Nachweise – pragmatisches Vorgehen

Beantragt wird die Sonder-AfA mit der Steuererklärung für das jeweilige Jahr. Hilfreich ist die BMF-Checkliste zu § 7b EStG; beizufügen sind u. a. Nachweise zur Bauantragstellung, Kostenstruktur, QNG-Zertifizierung sowie Mietverträge. Für die Kaufpreisaufteilung und – bei komplexen Projektkosten – die Abgrenzung abschreibungsfähiger Positionen empfiehlt sich ein Gutachten; das zahlt sich besonders aus, wenn Bodenwerte in Köln einen hohen Anteil am Gesamtkaufpreis haben.

Fazit

Die Sonderabschreibung ist kein Selbstläufer – in Köln aber ein starkes Instrument, wenn Kostenpfad, Effizienzstandard und Vermietung von Anfang an sauber aufgesetzt werden. Wer die 5.200/4.000-Grenzen einhält, QNG/EH 40 planungssicher erreicht und die Dokumentation im Griff hat, senkt die Steuerlast spürbar und erhöht gleichzeitig die Marktattraktivität der Neubauwohnungen. Genau dabei hilft eine frühe, unabhängige Bewertung von Kosten, Standard und Wirtschaftlichkeit – damit der Steuervorteil nicht auf der Strecke bleibt.