Erbschaft in Mainz: Wann der Verkauf eines geerbten Hauses steuerfrei bleibt

In Mainz kommt dabei ein weiterer Faktor hinzu: Der Immobilienmarkt der rheinland-pfälzischen Landeshauptstadt hat in den vergangenen Jahren deutlich an Wert gewonnen, was Erbimmobilien zu einem finanziell relevanten Thema macht – sowohl für das Finanzamt als auch für die Erben selbst.

Mainzer Immobilienmarkt: Erbschaft mit substanziellem Wert

Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von rund 4.700 bis 4.800 Euro für Häuser bewegt sich Mainz auf einem Niveau, das Erbimmobilien häufig über die persönlichen Freibeträge hebt. Besonders in gefragten Stadtteilen wie Altstadt, Neustadt oder Bretzenheim liegen die Werte teils deutlich darüber. Doch auch in Lagen wie Mombach oder Lerchenberg werden Preisniveaus erreicht, bei denen die Erbschaftsteuer schnell relevant wird – zumal sich die Preise für Eigentumswohnungen in Mainz seit 2011 mehr als verdoppelt haben.

Entscheidend ist dabei, ob gesetzliche Steuerbefreiungen greifen: Kinder des Verstorbenen haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Ehepartner von 500.000 Euro. Übersteigt der steuerlich ermittelte Verkehrswert diese Grenze, fällt Erbschaftsteuer auf den übersteigenden Betrag an.

Wann bleibt der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Für den Verkauf einer geerbten Immobilie sieht § 23 EStG mehrere Wege vor, die Spekulationssteuer zu umgehen. Der wichtigste ist die Zehn-Jahres-Frist: Liegt der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers mehr als zehn Jahre zurück, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an. Diese Frist geht beim Erbfall auf die Erben über – maßgeblich ist also nicht der Zeitpunkt der Erbschaft, sondern der Erwerb durch den Erblasser.

Eine zweite Möglichkeit bietet die Drei-Kalenderjahres-Regelung: Steuerfrei bleibt der Verkauf auch dann, wenn die Immobilie in den zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf sowie im Verkaufsjahr selbst dauerhaft als Hauptwohnsitz genutzt wurde – vom Erben selbst oder von einem leiblichen bzw. adoptierten Kind mietfrei. Voraussetzung ist, dass die betreffende Person dort ihren Lebensmittelpunkt hatte und beim örtlichen Einwohnermeldeamt gemeldet war.

Darüber hinaus entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie ohne Gewinn verkauft wird,  also wenn der Verkaufspreis nach Abzug von Makler- und Notarkosten unter dem ursprünglichen Kaufpreis liegt. Ebenfalls relevant: Überschreitet der Veräußerungsgewinn die gesetzliche Freigrenze von 600 Euro nicht, bleibt auch dieser Verkauf steuerfrei.

Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Erben gemeinsam entscheiden müssen

Häufig entsteht im Erbfall eine Erbengemeinschaft. Diese entsteht automatisch, sobald mehrere Personen gemeinsam erben – und sie kann den Verkaufsprozess erheblich komplizieren. In diesem Fall können Entscheidungen über die Immobilie nur gemeinschaftlich getroffen werden. Einzelne Miterben können einen Verkauf weder allein durchsetzen noch verhindern.

Erbschaftsteuer und mögliche Spekulationssteuer werden dabei nicht von der Gemeinschaft als Ganzes getragen, sondern von jedem Miterben individuell – abhängig von Erbquote, Freibetrag und Steuerklasse. Können sich die Erben nicht einigen, droht im schlimmsten Fall die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht – mit erfahrungsgemäß deutlichem Abschlag gegenüber dem Marktwert.

Was ein Verkehrswertgutachten leistet

Ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten erfüllt beim Hausverkauf nach einem Erbfall mehrere Funktionen gleichzeitig. Es schützt vor einer zu hohen steuerlichen Bewertung durch das Finanzamt, das ohne fundierte Grundlage eigene Bewertungsmaßstäbe ansetzt – häufig zum Nachteil der Steuerpflichtigen. Gleichzeitig dient es innerhalb einer Erbengemeinschaft als neutrale Entscheidungsbasis und unterstützt eine realistische Preisfindung am Markt.

„Ein belastbares Verkehrswertgutachten ist gerade bei geerbten Immobilien kein Luxus, sondern ein wichtiges Instrument", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Wer den Wert kennt, kann fundierte Entscheidungen treffen – sei es für die Steuer, die Aufteilung unter Miterben oder den Verkauf."

Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Neben steuerlichen Fragen stellt sich für Erben in Mainz immer auch die Frage nach der zukünftigen Nutzung.

Eine Eigennutzung kann steuerliche Vorteile bieten, setzt jedoch voraus, dass Lage, Zustand und persönliche Lebensumstände passen.

Eine Vermietung kann langfristige Einnahmen sichern – erfordert jedoch Planung, Investitionen und laufende Verwaltung.

Der Verkauf bleibt in vielen Fällen die pragmatischste Lösung: Er schafft Klarheit, ermöglicht die Auszahlung von Miterben und macht den Immobilienwert unmittelbar verfügbar.

Entscheidend ist in jedem Fall, den Verkauf nicht zu überstürzen. Gerade im dynamischen Mainzer Markt lohnt es sich, steuerliche Fristen und den optimalen Verkaufszeitpunkt sorgfältig abzuwägen.