Marktanpassungsfaktor in Stuttgart: Wie der Sachwertfaktor den Immobilienwert beeinflusst

Was der Marktanpassungsfaktor leistet – und wie er berechnet wird

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie auf Basis der Herstellungskosten, der Alterswertminderung und des Bodenwerts. Das Ergebnis ist zunächst ein vorläufiger Sachwert – ohne Rücksicht auf die aktuelle Marktlage. Genau hier setzt der Marktanpassungsfaktor an: Er korrigiert diesen Ausgangswert anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise für vergleichbare Objekte in der Region.

Die Grundformel lautet: Marktanpassungsfaktor = Kaufpreis / vorläufiger Sachwert. Daraus ergibt sich für den endgültigen Sachwert: Vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktor = Sachwert.

Dabei sind drei Szenarien möglich. Entsprechen die erzielten Kaufpreise im Schnitt dem vorläufigen Sachwert, liegt der Faktor bei 1: keine Korrektur nötig. Übersteigen die Kaufpreise den Sachwert, ist der Faktor größer als 1: die Nachfrage übersteigt das Angebot. Bleiben die Kaufpreise darunter, fällt der Faktor unter 1: das deutet auf strukturschwache oder wenig nachgefragte Lagen hin. In einem Ballungsraum wie Stuttgart ist letzteres die absolute Ausnahme.

Eine wichtige gesetzliche Änderung: Mindestsachwertfaktor seit 2023

Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurden die gesetzlichen Wertzahlen für die steuerliche Immobilienbewertung nach § 191 BewG deutlich angehoben – für ein durchschnittliches Einfamilienhaus von 0,9 auf 1,3. Diese Anpassung gilt für alle Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2022 und führt bei Erbschaften und Schenkungen direkt zu einer höheren steuerlichen Bemessungsgrundlage.

Stuttgart als Hochpreismarkt: Faktor mit Aufwärtsdruck

Als eines der wirtschaftsstärksten Ballungszentren Deutschlands zieht Stuttgart kontinuierlich Fachkräfte, Familien und Investoren an. Häuser erzielen in Stuttgart durchschnittlich rund 5.500 Euro pro Quadratmeter – ein Niveau, das die Kaufbereitschaft der Marktteilnehmer deutlich über dem rechnerischen Substanzwert vieler Bestandsimmobilien positioniert. Besonders in Stadtteilen wie Degerloch, Killesberg oder Stuttgart-West, wo Wohnraum knapp und die Nachfrage hoch ist, liegt der Marktanpassungsfaktor spürbar über dem gesetzlichen Mindestwert.

Hinzu kommt der sogenannte Regionalfaktor nach § 36 Abs. 3 ImmoWertV, der für boomende Regionen einen zusätzlichen Aufschlag auf den Sachwert vorsieht. Stuttgart qualifiziert sich als stark nachgefragte Metropolregion für diesen Aufschlag – was den endgültigen Sachwert weiter in die Höhe treiben kann.

Ein konkretes Rechenbeispiel für Stuttgart

Angenommen, der vorläufige Sachwert eines Einfamilienhauses in Stuttgart-Vaihingen beträgt 600.000 Euro – berechnet aus Herstellungskosten, Bodenwert und Alterswertminderung. Der Gutachterausschuss hat für diesen Gebäudetyp und diese Lage einen Sachwertfaktor von 1,4 ermittelt. Der marktangepasste Sachwert liegt damit bei 840.000 Euro – also 240.000 Euro über dem rechnerischen Ausgangswert. In einer Hochpreisstadt wie Stuttgart ist diese Aufwertung keine Ausnahme, sondern die Regel.

Wie der Gutachterausschuss Stuttgart den Faktor ermittelt

Zuständig für die Ermittlung und Veröffentlichung der Sachwertfaktoren in Stuttgart ist der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten, der jährlich den Grundstücksmarktbericht Stuttgart veröffentlicht. Die Faktoren basieren auf einer Auswertung tatsächlich realisierter Kaufpreise und werden mindestens alle zwei Jahre aktualisiert.

Ein einheitlicher Faktor für die gesamte Stadt existiert dabei nicht. Der Marktanpassungsfaktor variiert je nach Stadtbezirk, Gebäudetyp, Baujahr und Objektgröße – ein neueres Einfamilienhaus in Stammheim weist einen anderen Faktor auf als eine ältere Doppelhaushälfte in Zuffenhausen.

Wichtig dabei: Der Marktanpassungsfaktor darf nicht mit objektspezifischen Zu- oder Abschlägen vermischt werden. Wertminderungen durch Instandhaltungsrückstau oder eingetragene Rechte Dritter fließen separat in die Bewertung ein.

Steuerliche Relevanz

Besondere Bedeutung erhält der Sachwertfaktor bei Erbschaften und Schenkungen. Ohne ein behördenkonformes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen ermittelt das Finanzamt den Immobilienwert in Eigenregie und setzt dabei den Sachwertfaktor nach eigenen Maßstäben an, ohne Rücksicht auf objektspezifische Besonderheiten.

„Marktanpassungsfaktoren sind der Schlüssel zur Realität. Sie übersetzen Vergleichspreise in echte Marktwerte", erklärt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. „Gerade in Stuttgart, wo Lage und Nachfrage den Wert stark beeinflussen, braucht es einen Sachverständigen, der die aktuellen Faktoren kennt und korrekt anwendet."

Wo bekommt man den richtigen Faktor her?

Die Grundstücksmarktberichte des Stuttgarter Gutachterausschusses enthalten die relevanten Sachwertfaktoren – sind jedoch kostenpflichtig und für Laien schwer zu interpretieren, da die Faktoren je nach Mikrolage, Gebäudetyp und Baujahr erheblich voneinander abweichen können. Wer den Faktor für eine konkrete Immobilie benötigt, kann sich direkt an den Gutachterausschuss wenden – das ist in der Regel günstiger als der vollständige Grundstücksmarktbericht. Für steuerliche, rechtliche oder verkaufsbezogene Zwecke, bei denen eine belastbare und anerkannte Grundlage erforderlich ist, führt der Weg an einem zertifizierten Sachverständigen und einem gesetzeskonformen Verkehrswertgutachten allerdings nicht vorbei.