Modernisieren und Miete anpassen: Diese Regeln müssen Berliner Vermieter kennen

Modernisierung oder Instandhaltung: Die entscheidende Abgrenzung

Nicht jede Baumaßnahme berechtigt zur Mieterhöhung. § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) unterscheidet klar zwischen Modernisierung und Instandhaltung. Eine Modernisierung liegt vor, wenn die Maßnahme den Gebrauchswert der Wohnung erhöht, die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert, Energie oder Wasser einspart oder neuen Wohnraum schafft. Wer dagegen eine defekte Heizungsanlage austauscht oder undichte Rohre repariert, erhält lediglich den vertragsgemäßen Zustand aufrecht – diese Kosten trägt der Eigentümer vollständig selbst. Gerade bei kombinierten Maßnahmen, etwa einer Badsanierung in einer Altbauwohnung, muss der Instandsetzungsanteil vor der Berechnung herausgerechnet werden.

8-Prozent-Regel und Kappungsgrenzen

Von den umlagefähigen Kosten dürfen Vermieter jährlich 8 Prozent auf die Jahresmiete aufschlagen. Zuvor sind staatliche Fördermittel, etwa KfW-Zuschüsse, sowie Instandhaltungsanteile abzuziehen. Zusätzlich deckelt der Gesetzgeber die tatsächliche Erhöhung: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei Ausgangsmieten unter 7 Euro pro Quadratmeter um maximal 2 Euro. Für den Austausch einer Heizungsanlage nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes gilt seit Januar 2024 eine eigene Regelung: Wurden öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen, erlaubt § 559e BGB eine Umlage von 10 Prozent – nach Abzug der Förderung und einer Pauschale von 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten. Die Miete darf durch die Heizungsmodernisierung allerdings um höchstens 0,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen.

Berliner Besonderheit: Genehmigungspflicht im Milieuschutzgebiet

In Berlin kommt eine Hürde hinzu, die viele Eigentümer unterschätzen: Mehr als 80 soziale Erhaltungsgebiete – umgangssprachlich Milieuschutzgebiete – verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet, von Pankow über Friedrichshain-Kreuzberg bis Neukölln. Dort bedarf jede Modernisierungsmaßnahme einer vorherigen Genehmigung des Bezirksamts, selbst wenn sie bauordnungsrechtlich verfahrensfrei wäre. Genehmigt werden in der Regel Maßnahmen, die den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung herstellen. Aufwertungen darüber hinaus, etwa Grundrissänderungen, Wohnungszusammenlegungen oder besonders hochwertige Ausstattungen, können versagt werden. Wer ohne Genehmigung modernisiert, riskiert Bußgelder und im Extremfall den Rückbau. Ob ein Gebäude in einem Erhaltungsgebiet liegt, lässt sich beim zuständigen Bezirksamt erfragen – auch Heid Immobilienmakler Berlin prüft dies bei der Einschätzung einer Immobilie mit.

„Im Milieuschutzgebiet sollte die erhaltungsrechtliche Genehmigung am Anfang jeder Planung stehen. Ohne sie müssen Mieter die Maßnahme nach der Berliner Rechtsprechung nicht dulden – und ohne durchgeführte Modernisierung gibt es auch keine Mieterhöhung. Eigentümer sparen sich viel Ärger, wenn sie die Genehmigungsfähigkeit klären, bevor sie ankündigen und beauftragen", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler.

Formale Anforderungen entscheiden über den Erfolg

Unabhängig vom Standort gilt: Die Modernisierungsankündigung muss den Mietern spätestens drei Monate vor Baubeginn in Textform zugehen und Art, Umfang, Beginn, Dauer sowie die voraussichtliche Mieterhöhung nachvollziehbar beziffern (§ 555c BGB). Nach Abschluss der Arbeiten folgt das Mieterhöhungsverlangen mit transparenter Kostenaufstellung. Mieter können zudem einen Härteeinwand geltend machen, etwa bei geringem Einkommen oder hohem Alter – ein Punkt, der in Berlin mit seiner heterogenen Mieterschaft regelmäßig relevant wird. Bei energetischen Modernisierungen ist eine Mietminderung wegen Baulärm oder Staub in den ersten drei Monaten gesetzlich ausgeschlossen.

Für Eigentümer, die eine Modernisierung auch mit Blick auf einen späteren Verkauf planen, lohnt der Blick auf die Wertwirkung der Maßnahme: Nicht jede Investition, die mietrechtlich umlagefähig ist, steigert den Verkehrswert im gleichen Umfang. Ein Immobilienmakler in Berlin kann einschätzen, welche Modernisierungen sich am Berliner Markt tatsächlich auszahlen – vom Altbau in Prenzlauer Berg bis zum Mehrfamilienhaus in Spandau.