Wohnflächenberechnung in Bremen: Wenn 110 Quadratmeter plötzlich nur 95 sind

Was zur Wohnfläche zählt und was nicht

Maßgeblich ist in den meisten Fällen die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die seit 2004 gilt. Ist im Mietvertrag keine andere Berechnungsmethode vereinbart, wenden Gerichte nach ständiger Rechtsprechung die WoFlV an. Danach zählen alle Räume zur Wohnfläche, die ausschließlich zur Wohnung gehören und Wohnzwecken dienen: Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, Flure innerhalb der Wohnung, auch Einbauschränke. Nicht mitgerechnet werden dagegen Kellerräume, Waschküchen, Dachböden ohne Wohnnutzung, Heizungsräume und Garagen.

Für viele typische Bremer Konstellationen gelten Sonderregeln:

•  Dachschrägen: Flächen mit einer Raumhöhe ab zwei Metern zählen voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht.
•  Balkone und Terrassen: Sie fließen in der Regel zu einem Viertel ein, bei hochwertiger Ausführung höchstens zur Hälfte.
•  Wintergärten: Unbeheizt zählen sie zur Hälfte, beheizt vollständig.

•  Treppen: Mit mehr als drei Steigungen bleiben sie bei der Berechnung außen vor.
•  Souterrain: Entscheidend ist, ob die Räume bauordnungsrechtlich als Wohnraum nutzbar sind. Fehlt diese Voraussetzung, zählen sie nicht zur Wohnfläche, auch wenn sie faktisch bewohnt werden.

„In Bremer Bestandsimmobilien sehen wir regelmäßig, dass ausgebaute Dachgeschosse oder Souterrainräume komplett mitgezählt wurden, obwohl die Wohnflächenverordnung hier klare Abschläge vorsieht", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Wer eine Immobilie kauft oder vermietet, sollte die angegebene Fläche nicht ungeprüft übernehmen."

Vier Methoden, ein Ergebnisunterschied

Neben der WoFlV existieren weitere Berechnungsansätze, darunter die DIN 277, die frühere Zweite Berechnungsverordnung und die zurückgezogene DIN 283. Vor allem die DIN 277 führt zu deutlich größeren Flächen, weil sie Raumhöhen nicht berücksichtigt und auch Keller- oder Heizungsräume einbezieht. Je nach Methode und Gebäudezuschnitt können die Ergebnisse erheblich voneinander abweichen, bei Häusern mit ausgebautem Dachgeschoss teils um mehr als ein Drittel. Umso wichtiger ist es, dass im Vertrag dokumentiert wird, nach welcher Methode gemessen wurde.

Welche Folgen eine falsche Fläche hat

Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom November 2015 (VIII ZR 266/14) kommt es bei Mieterhöhungen ausschließlich auf die tatsächliche Wohnfläche an. Die früher übliche Toleranz von zehn Prozent gilt dort nicht mehr. Auch Betriebskosten sind nach der tatsächlichen Fläche abzurechnen. Anders bei der Mietminderung: Hier bleibt es dabei, dass erst eine Abweichung von mehr als zehn Prozent als Mangel gilt und den Mieter zur Minderung berechtigt.

Für Käufer und Verkäufer ist die Wohnfläche unmittelbar preisrelevant. Weicht die tatsächliche Fläche spürbar von der beurkundeten Angabe ab, drohen Kaufpreisminderungen oder Rechtsstreitigkeiten. Auch Banken prüfen die Flächenangaben im Rahmen der Beleihungswertermittlung – für Immobiliengutachter in Bremen gehört das Aufmaß deshalb zum Standard jeder Wertermittlung. Wer vor dem Verkauf oder der Neuvermietung selbst nachmisst, sollte die Anrechnungsfaktoren der Wohnflächenverordnung konsequent anwenden – gerade bei Dachschrägen und Balkonen entstehen sonst schnell zweistellige Abweichungen.

„Eine professionell ermittelte Wohnfläche ist keine Formalie, sondern die Grundlage jeder seriösen Wertermittlung", betont Katharina Heid. „Gerade bei den verwinkelten Grundrissen des Altbremer Hauses zahlt sich eine exakte Messung schnell aus, für Eigentümer wie für Mieter."

Klarheit durch unabhängige Messung

Ob Verkauf, Neuvermietung oder Streit über die Nebenkostenabrechnung: Eine unabhängige Flächenermittlung schafft eine belastbare Grundlage – für Eigentümer ebenso wie für Mieter. Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung Bremen ermitteln die Wohnfläche im Rahmen ihrer Gutachten nach der jeweils einschlägigen Berechnungsmethode und dokumentieren das Aufmaß nachvollziehbar.