Denkmalschutzimmobilie kaufen – worauf sollten Sie achten?

Je nach Objekt und Ihren Einkommensverhältnissen kann auch ein denkmalgeschütztes Haus eine vergleichsweise kostengünstige Option sein. Der Grund: Die strengen Auflagen rund um die Erhaltung der Immobilie schrecken mitunter auch Kaufinteressenten ab, wobei hier nicht verallgemeinert werden  kann. Zwei Fachleute sollten Sie vor dem Kauf eines Baudenkmals unbedingt zu Rate ziehen: Zum einen einen Bausachverständigen, der den Sanierungsaufwand beziffern und den Zustand des Hauses beurteilen kann. Und zum anderen einen Steuerberater, denn der Fiskus fördert denkmalgeschützte Häuser aufgrund der strengen Auflagen und höheren Sanierungskosten mit steuerlichen Abschreibungen. Diese sind in § 10f Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt und sehen für Eigentümer Folgendes vor: Sie können 90 Prozent der Sanierungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren abschreiben. Dies entspricht einer jährlichen Abschreibung von neun Prozent. Von den weiteren steuerlichen Vorteilen für Vermieter profitieren Selbstnutzer hingegen nicht – zusätzliche Abschreibungen auf den Kaufpreis sind in diesem Fall nicht möglich. 

Wichtig zu wissen: Der Kauf eines denkmalgeschützten Hauses lohnt sich in der Regel nur, wenn Sie die höheren Sanierungskosten durch die Steuervorteile zumindest teilweise gegenfinanzieren können. Um von den Abschreibungen profitieren zu können, müssen Sie sich genau an die Vorgaben halten. So müssen Sie die Sanierungsmaßnahmen mit dem zuständigen Denkmalschutzamt abstimmen und eine denkmalrechtliche Genehmigung für diese Vorhaben einholen. Erst wenn die Maßnahmen durchgeführt sind, erhalten Sie von der Denkmalschutzbehörde die für die Abschreibungen erforderliche Bescheinigung.

Beispielrechnung: So viel Steuern sparen Sie mit den Denkmalabschreibungen
Angenommen, Sie kaufen ein denkmalgeschütztes Haus für 250.000 Euro und investieren weitere 150.000 Euro für die Modernisierung. Dann können Sie über zehn Jahre hinweg Abschreibungen in Höhe von 13.500 Euro in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen. Sind Sie verheiratet und beträgt Ihr zu versteuerndes Einkommen beispielsweise 60.000 Euro im Jahr, würden Sie ohne den Kauf der Denkmalschutzimmobilie jährlich 8.606 Euro Einkommensteuer zahlen. Aufgrund der Abschreibungen auf Ihre Denkmalschutzimmobilie würde Ihre Einkommensteuerlast auf 4.932 Euro (alle Angaben: Stand 2025, Quelle: Bundesministerium der Finanzen) sinken. Bei gleichbleibendem Einkommen und unveränderten Steuersätzen würden Sie dank der Abschreibungen in zehn Jahren insgesamt 36.740 Euro weniger Einkommensteuer zahlen. Aufgrund der progressiven Besteuerung mit steigenden Steuersätzen fällt die Ersparnis umso größer aus, je höher Ihr zu versteuerndes Einkommen ist. So läge die Ersparnis bei einem zu versteuernden Einkommen von 100.000 Euro pro Jahr insgesamt rund 10.000 Euro höher.

Von Claudia Lindenberg

Verwendete Quellen:
www.immobilienscout.de
www.bsb-ev.de
www.erbbaurechtsverband.de