Rechenzentren bewerten: Frankfurts Boom-Markt stellt Gutachter vor besondere Herausforderungen

Technik schlägt Gebäude

Anders als bei klassischen Gewerbeimmobilien bestimmt nicht die Gebäudehülle den Wert, sondern das technische Innenleben. Als Faustregel gilt: Die verbaute Technik ist etwa viermal so teuer wie die Außenhülle. Server, Kühlsysteme, Notstromversorgung und Sicherheitsinfrastruktur bilden das eigentliche Herzstück – und den größten Wertfaktor.

„Bei der Bewertung von Rechenzentren greifen die klassischen Verfahren nur eingeschränkt", erklärt André Heid, Geschäftsführer von Heid Immobilienbewertung. „Vergleichswerte fehlen oft, weil der Markt intransparent ist. Und der Sachwertansatz wird der strategischen Bedeutung eines Datenzentrums nicht gerecht."

Standort, Energie, Erweiterbarkeit

Neben der Technik entscheiden weitere Faktoren über den Wert: die Nähe zu leistungsfähigen Datenknoten, eine stabile Stromversorgung, Anbindung ans Glasfasernetz und ausreichend Fläche für künftige Erweiterungen. Auch die Energieeffizienz gewinnt an Bedeutung – neue Rechenzentren müssen gemäß Energieeffizienzgesetz klimaneutral arbeiten und ab Juli 2026 einen PUE-Wert von maximal 1,2 erreichen.

Ein zunehmend relevanter Aspekt ist die Nutzung von Abwärme: Rechenzentren, die ihre Wärme ins Fernwärmenetz einspeisen können, verbessern nicht nur ihre Energiebilanz, sondern steigern auch ihre Wirtschaftlichkeit – und damit ihren Marktwert.

Wie wird der Wert eines Rechenzentrums ermittelt?

Die gängigen Bewertungsverfahren für Immobilien stoßen bei Rechenzentren an ihre Grenzen. Das Vergleichswertverfahren scheitert häufig an fehlenden Vergleichsobjekten – der Markt ist intransparent und von wenigen großen Betreibern dominiert. Das Sachwertverfahren bildet zwar die Herstellungskosten ab, erfasst aber nicht die strategische Bedeutung und Ertragskraft eines Datenzentrums.

In der Praxis hat sich daher die DCF-Methode (Discounted Cash Flow) als Standard etabliert. Sie ermittelt den Wert auf Basis der erwarteten zukünftigen Zahlungsströme und berücksichtigt dabei Faktoren wie Mietvertragslaufzeiten, Auslastungsprognosen und Betriebskosten. Der Vorteil: Das Verfahren ist international vergleichbar und lässt sich flexibel an die Besonderheiten des jeweiligen Rechenzentrums anpassen.

Wann ein Gutachten unverzichtbar ist

Die Anlässe für eine professionelle Wertermittlung sind vielfältig: Banken verlangen Beleihungswertgutachten, Unternehmen benötigen Bilanzierungsgutachten für den Jahresabschluss, Investoren wollen Renditeprognosen absichern. Bei Kauf oder Verkauf schafft ein Verkehrswertgutachten eine neutrale Verhandlungsbasis.

Zusammenfassung

Frankfurt ist und bleibt der wichtigste Rechenzentrumsstandort Deutschlands. Der KI-Boom und die fortschreitende Digitalisierung treiben die Nachfrage weiter an. Für Eigentümer, Investoren und Betreiber wird eine fundierte Wertermittlung damit immer wichtiger – ob für Finanzierungen, Transaktionen oder die Bilanzierung. Die Komplexität dieser Assetklasse erfordert Sachverständige, die Immobilienbewertung und technisches Fachwissen vereinen.