Nutzungsänderung bei Gewerbeimmobilien: Warum Käufer in Darmstadt zuerst in den Bebauungsplan schauen

Warum zählt die genehmigte Nutzung?

Für Käufer einer Gewerbeimmobilie ist zunächst die Nutzung maßgeblich, für die das Gebäude genehmigt wurde. Soll aus einer Lagerhalle ein Showroom werden, aus einer Bürofläche eine Arztpraxis oder aus einer Werkstatt ein Fitnessstudio, liegt baurechtlich regelmäßig eine Nutzungsänderung vor. Entscheidend ist, ob die neue Nutzung andere rechtliche Fragen aufwirft als die bisherige, etwa zu Lärm, Verkehr, Brandschutz oder Stellplätzen.

Nach der Hessischen Bauordnung sind Nutzungsänderungen grundsätzlich baugenehmigungspflichtig. Genehmigungsfrei können sie insbesondere sein, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung. Daneben kommt bei Nicht-Sonderbauten unter den Voraussetzungen des § 64 HBO eine Genehmigungsfreistellung in Betracht.

In Darmstadt ist das Thema besonders präsent. Auf den früheren Kelley-Barracks und dem Nathan-Hale-Depot im Westen der Stadt entstehen neue Gewerbeflächen. Die Stadt weist ausdrücklich darauf hin, dass Eigentümer und Investoren an die städtebaulichen Planungen und das daraus entwickelte Baurecht gebunden sind.

Was erlaubt der Bebauungsplan?

Erster Prüfpunkt ist das Planungsrecht. Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, bestimmt der festgesetzte Gebietstyp nach der Baunutzungsverordnung, welche Nutzungen allgemein und welche nur ausnahmsweise zulässig sind. Fehlt ein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit innerhalb bebauter Ortsteile nach § 34 BauGB und damit nach der prägenden Umgebung.

Typische Stellen, an denen geplante Umnutzungen scheitern oder aufwendiger werden:

• Einzelhandel: Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit Auswirkungen auf die Umgebung sind nach § 11 Abs. 3 BauNVO grundsätzlich nur in Kern- oder Sondergebieten zulässig. Solche Auswirkungen werden in der Regel angenommen, sobald die Geschossfläche 1.200 Quadratmeter überschreitet. Viele Bebauungspläne schließen Einzelhandel in Gewerbegebieten zusätzlich ganz oder teilweise aus.

• Wohnen: Im Gewerbegebiet sind Wohnungen nur ausnahmsweise zulässig, etwa für Betriebsinhaber oder Aufsichtspersonal, wenn sie dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm untergeordnet sind. Der Umbau einer Halle zu Lofts ist dort in aller Regel ausgeschlossen.

• Praxen und Kanzleien: Für freiberuflich Tätige und vergleichbare Berufe sind in Gewerbegebieten nach § 13 BauNVO auch ganze Gebäude zulässig. Planungsrechtlich ist der Weg vom Büro zur Praxis deshalb oft offen.

• Publikumsintensive Nutzungen: Veranstaltungsflächen oder große Sportstätten können ein Gebäude zum Sonderbau machen. Die Anforderungen an Rettungswege und Brandschutz können dann deutlich steigen.

Stellplätze und Brandschutz als Kostenfaktor

Auch eine planungsrechtlich zulässige Nutzung kann die Kalkulation verändern. Eine Praxis oder ein Laden kann einen anderen Stellplatzbedarf auslösen als ein Lager. Darmstadt legt die Zahl notwendiger Stellplätze in einer eigenen Stellplatzsatzung fest, gesetzliche Grundlage ist § 52 HBO. Wie viele Stellplätze verlangt werden, hängt dabei auch von der Lage im Stadtgebiet ab. Lässt sich der Mehrbedarf nicht auf dem Grundstück herstellen, eröffnet die Bauordnung den Gemeinden die Möglichkeit einer Ablösung gegen Geldbetrag. Hinzu kommen je nach Nutzung Anforderungen an Rettungswege, Brandabschnitte und Haustechnik. Erfahrene Gewerbemakler in Darmstadt beziehen diese Punkte deshalb früh in die Preisfindung ein.

„Käufer bewerten eine Gewerbeimmobilie nach dem, was sie künftig darin vorhaben. Sind Genehmigungslage und realistische Nutzungsspielräume vor dem Marktstart geklärt, kann das die Prüfphase verkürzen und macht den Angebotspreis nachvollziehbarer“, erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler.

Was sollte vor dem Notartermin geklärt sein?

Neben dem Bebauungsplan gehört für Kaufinteressenten die Bauakte zu den ersten Unterlagen. Baugenehmigung und genehmigte Pläne zeigen, welche Nutzung tatsächlich zugelassen ist. Weicht die heutige Nutzung davon ab, fehlt ihr häufig die rechtliche Absicherung. Bei unklarer Rechtslage kann eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht einzelne entscheidende Fragen verbindlich klären, bevor Geld fließt. Im Kaufvertrag lässt sich zudem regeln, wie mit einer ausstehenden Genehmigung umgegangen wird.

Für Verkäufer lohnt der umgekehrte Blick. Je breiter die zulässigen Nutzungen einer Immobilie sind und je besser das dokumentiert ist, desto größer wird der Kreis möglicher Käufer. Diese sogenannte Drittverwendungsfähigkeit ist bei der Vermarktung von Gewerbeimmobilien ein wichtiger Vermarktungs- und Wertfaktor, gerade bei Hallen und Mischobjekten.

Bei Heid Immobilienmakler Darmstadt arbeiten Makler und zertifizierte Sachverständige unter einem Dach und begleiten auch die Due Diligence beim Kauf von Gewerbeimmobilien.