Wohnung als Kapitalanlage in Aachen: Rechnet sich der Kauf bei vier Prozent Zins?

Mehr Verkäufe, steigende Preise

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der StädteRegion Aachen hat für 2025 mehr als 5.100 Kauffälle mit einem Umsatz von 1,61 Milliarden Euro registriert. Das sind rund 14 Prozent mehr Verkäufe als im Vorjahr. Die Preise für Wohnimmobilien stiegen im zweiten Jahr in Folge. Über alle Richtwertzonen der Stadt Aachen gerechnet liegt der Median der amtlichen Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen zum 1. Januar 2026 bei rund 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Portalmiete und Mietspiegel liegen weit auseinander

Wie viel eine Wohnung abwirft, hängt zuerst an der Miete. Hier klafft in Aachen eine Lücke. Immobilienportale weisen für das zweite Quartal 2026 Angebotsmieten von durchschnittlich 10,49 Euro je Quadratmeter aus. Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt, seit Januar 2026 fortgeschrieben, bildet dagegen tatsächlich gezahlte Mieten ab. In der für die Fortschreibung verwendeten Erhebung 2025 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 8,82 Euro je Quadratmeter.

Für die Rendite ist diese Differenz entscheidend, denn Aachen gehört zu den Kommunen in Nordrhein-Westfalen mit Mietpreisbremse. Bei Neuvermietungen darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung nennt der Mietspiegel zunächst eine Basismiete von 7,75 Euro je Quadratmeter. Bei einem Baujahr zwischen 1961 und 1976 und mittlerer Wohnlage fallen dafür keine weiteren Zu- oder Abschläge an. Unterstellt man auch bei Ausstattung und Modernisierung keine weiteren Anpassungen, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete im Modell bei 7,75 Euro. Greift die Mietpreisbremse und keine Ausnahme, wären bei einer Neuvermietung damit rund 8,53 Euro je Quadratmeter zulässig. Ausnahmen gelten etwa für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, oder unter bestimmten Voraussetzungen bei einer bereits höheren Vormiete.

Wie aus 3,4 Prozent brutto knapp 2,4 Prozent netto werden

Setzt man für diese Wohnung den Median von 3.000 Euro je Quadratmeter an, also 210.000 Euro, bringt sie bei 8,53 Euro Miete rund 7.165 Euro im Jahr. Die Bruttorendite liegt bei 3,4 Prozent, der Kaufpreis entspricht gut 29 Jahreskaltmieten. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite. In Nordrhein-Westfalen kommen zum Kaufpreis rund 25.350 Euro Nebenkosten hinzu:

•  6,5 Prozent Grunderwerbsteuer: 13.650 Euro

•  rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch: 4.200 Euro

•  3,57 Prozent Käuferanteil der Maklerprovision: 7.497 Euro

Die Gesamtinvestition steigt so auf rund 235.350 Euro. Für eine Modellrechnung lassen sich zudem nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten ansetzen. Auf Basis der fortgeschriebenen Modellansätze der Immobilienwertermittlungsverordnung für 2026 ergeben sich rund 1.008 Euro für die Instandhaltung, 439 Euro für die Verwaltung und rund 143 Euro Mietausfallwagnis. Es bleibt ein modellhafter Reinertrag von rund 5.575 Euro. Bezogen auf die Gesamtinvestition entspricht das einer Nettomietrendite von knapp 2,4 Prozent. Ältere Wohnungen werden allerdings häufig unter dem Median gehandelt, ein niedrigerer Kaufpreis verbessert die Rendite entsprechend.

Die gängigen Formeln, um die Mietrendite zu berechnen, liefern dabei nur so verlässliche Ergebnisse wie die Miete, die in sie einfließt. Mit der Portalmiete von 10,49 Euro läge die Bruttorendite derselben Wohnung bei 4,2 Prozent.

Wenn der Kreditzins über der Rendite liegt

Entscheidend wird die Finanzierung. Für zehnjährige Zinsbindungen liegen die Bauzinsen derzeit bei rund vier Prozent. Liegt die Nettomietrendite darunter, drückt jeder zusätzliche Kreditanteil die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Rechnet man im Beispiel mit vier Prozent Zins und finanziert der Käufer 80 Prozent der Gesamtinvestition, fallen im ersten Jahr rund 7.530 Euro Zinsen an, knapp 2.000 Euro mehr als der modellhafte Reinertrag. Die Tilgung ist darin noch nicht enthalten. Steuerliche Effekte wie Abschreibung und Werbungskosten sowie eine mögliche Wertsteigerung können das Bild verändern.

„Bei den aktuellen Zinsen kann ein höherer Fremdkapitalanteil die laufende Rendite einer vermieteten Wohnung deutlich belasten. Für eine belastbare Rechnung kommt es auf die marktüblich erzielbare und rechtlich zulässige Miete sowie auf einen Kaufpreis an, der zum Zustand der Wohnung passt“, erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienbewertung.

Mietrecht und Marktdaten als Maßstab

Auch nach dem Kauf begrenzt das Mietrecht die Ertragsentwicklung. In laufenden Mietverhältnissen dürfen Mieten in Aachen innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, und nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine unabhängige Immobilienbewertung in Aachen prüft deshalb auch, ob die angesetzte Miete marktüblich und zulässig ist.

Einen marktgestützten Vergleichsmaßstab liefern zudem die Liegenschaftszinssätze, die der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht unter anderem für Mehrfamilienhäuser veröffentlicht. Die Sachverständigen von Heid Immobilienbewertung Aachen ziehen sie heran, um Kaufpreis und Ertrag eines Objekts einzuordnen.

Ob eine Wohnung die Rechnung trägt, entscheidet sich damit an drei Stellen: an der marktüblich erzielbaren und rechtlich zulässigen Miete, an den tatsächlichen Kosten und an der Finanzierung. Die Bruttorendite allein kann deshalb nur eine erste Orientierung liefern.