Mit dem Bausparvertrag Top-Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern

Zuteilungsreife beachten – das Timing ist wichtig

Doch das Modell funktioniert nur, wenn der Bausparvertrag im Vorfeld genau austariert wurde. Wichtig ist, dass Tarif und Bausparsumme so gewählt werden, dass der Vertrag zum Zeitpunkt des Kreditauslaufs in gewünschter Höhe zuteilungsreif wird – egal, ob eine vollständige Tilgung oder nur eine Teiltilgung der Restschuld mit der Bausparsumme geplant ist.

Das Problem: Die Zuteilungsreife des Bausparvertrags lässt sich im Vorhinein nur ungefähr timen. Denn das Zuteilungsdatum ist – wie bereits erwähnt – auch vom Erreichen der Bewertungszahl abhängig. Und der Zeitpunkt, wann die Zielbewertungszahl erreicht ist, ist nicht sicher vorhersagbar, da das auch vom Sparfleiß der anderen Bausparer im Kollektiv abhängt. Ist der Bausparvertrag zum Zinsbindungsauslauf des bestehenden Darlehens noch nicht zuteilungsreif, kann zur Überbrückung eine mitunter teure Zwischenfinanzierung nötig werden.

Bausparvertrag muss bespart werden

Hinzu kommt, dass ein Bausparvertrag – anders als ein Forward-Darlehen – von Anfang an regelmäßig bespart werden muss. Die Sparraten muss der Hauseigentümer zusätzlich zu der Belastung aus der bestehenden Immobilienfinanzierung stemmen können.

Anschlussfinanzierung mit Sofortfinanzierung

Steht die Anschlussfinanzierung schon in einigen Monaten an, bieten Bausparkassen auch eine sogenannte Sofortfinanzierung an. Dabei handelt es sich um eine Kombination aus Bausparvertrag und Bankdarlehen. Der Immobilienfinanzierer schließt parallel zu einem Bausparvertrag einen Vorfinanzierungskredit (auch Vorausdarlehen genannt) ab, mit dem er den alten Immobilienkredit ablöst. Er zahlt dann anfangs für den Vorfinanzierungskredit lediglich die Zinsen und in der Regel keine Tilgung und bespart gleichzeitig monatlich den Bausparvertrag. Ist das Bauspardarlehen schließlich nach einigen Jahren zuteilungsreif, tilgt er mit der Bausparsumme den Vorfinanzierungskredit auf einen Schlag. Jetzt zahlt er nur noch das Bauspardarlehen ab.

Ein solches Modell bietet zwar Zinssicherheit, ist aber nicht unbedingt günstiger als ein Forward-Darlehen oder eine Prolongation beziehungsweise eine Umschuldung auf ein Darlehen einer anderen Bank. Ein Angebotsvergleich der verschiedenen Varianten ist daher unverzichtbar!

Beispielrechnung: Wie sich ein Bausparvertrag zur Anschlussfinanzierung nutzen lässt

Ob und in welcher Form ein Bausparvertrag zur Anschlussfinanzierung sinnvoll ist, hängt immer auch von der jeweiligen Situation des Finanzierers ab, wie folgendes Beispiel verdeutlicht:

Familie Müller lebt seit zehn Jahren in ihrem neu gebauten Eigenheim. In rund fünf Jahren läuft die Zinsbindung ihres bisher bestehenden Immobiliendarlehens aus. Der effektive Jahreszins des laufenden Darlehens beträgt 1,51 Prozent. Momentan zahlen die Müllers monatlich 750 Euro in den Kredit ein. In fünf Jahren – am Ende der vereinbarten Sollzinsbindung – beträgt die Restschuld voraussichtlich etwa 51.000 Euro. Da Familie Müller davon ausgeht, dass die Immobilienzinsen höher sein werden als ihr bisheriger Zins, lässt sie sich ein Angebot über einen Bausparvertrag zur Anschlussfinanzierung erstellen. Die Müllers möchten sich die günstigen Zinsen der Bausparkassen sichern.

Der Vorschlag der Bausparkasse:

• Die Familie bespart zusätzlich monatlich mit 529 Euro einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 51.000 Euro, der voraussichtlich in fünf Jahren zuteilungsreif wird.

• Zur Zuteilung würde sie dann über ein Bausparguthaben von 28.750 Euro verfügen.

• Das Bauspardarlehen über 22.250 Euro würden die Müllers danach mit einer monatlichen Rate von 255 Euro rund acht Jahre lang abzahlen. Den effektiven Jahreszins für das Darlehen gibt die Bausparkasse mit 2,32 Prozent an.

Für Familie Müller ist das Angebot trotz des günstigen Darlehenszinses jedoch keine Option zur Anschlussfinanzierung, weil sie nur maximal 250 Euro monatlich zusätzlich zu ihrer jetzigen Belastung durch das Immobiliendarlehen leisten kann. Deshalb entscheiden sie sich für den Abschluss eines kleineren Bausparvertrags mit einer Bausparsumme von 25.000 Euro.

• Nach fünf Jahren möchten sie mit dessen Zuteilung etwas mehr als die Hälfte ihrer Restschuld tilgen.

• Danach werden sie das Bauspardarlehen mit einem effektiven Jahreszins von 2,68 Prozent monatlich mit einer Rate von 125 Euro abzahlen.

Sie sind sich sicher: Selbst, wenn zum Zinsbindungsauslauf in fünf Jahren die Hypothekenzinsen durchschnittlich bei 5,00 Prozent lägen, könnten sie die Anschlussfinanzierung der verbleibenden geringen Restschuld von dann nur noch 26.000 Euro problemlos stemmen.