Aufstockung bietet Potenzial für 7.000 bis 8.000 neue Wohnungen in Berlin

• Aktuelle Wohnungsbau-Analyse von Syte, PROBIS, PriceHubble und LiWooD
• Bis zu 410.000 Quadratmeter Mietfläche können geschaffen werden
• Größtes Potenzial in Neukölln und Tempelhof-Schöneberg
• Aufstockung vermeidet Versiegelung und verbessert Energieeffizienz von Bestandsgebäuden

Die aktuelle Wohnungsnot in Berlin könnte laut einer aktuellen Analyse durch Nachverdichtung und Aufstockung wesentlich gelindert werden. Das Aufstockungspotenzial in Berlin beträgt zwischen 430.000 und 510.000 Quadratmeter Geschossfläche. Das entspricht 350.000 bis 410.000 Quadratmeter vermietbarer Wohnfläche respektive 7.000 bis 8.000 Wohnungen mit einer Wohnfläche von je 50 Quadratmetern. Dies ergibt sich aus einer gemeinsamen Analyse von Syte, PROBIS, PriceHubble und LiWooD. Die größten Potenziale bieten die Bezirke Neukölln (bis zu 1.167 Wohnungen), Tempelhof-Schöneberg (bis zu 906 Wohnungen) und Pankow (bis zu 834 Wohnungen). Am geringsten sind die Aufstockungsmöglichkeiten in Treptow-Köpenick (bis zu 285 Wohnungen) und Marzahn-Hellersdorf (bis zu 77 Wohnungen).

„Berlin muss dringend auf die große Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt reagieren und den Wohnungsbau ankurbeln“, sagt Matthias Zühlke, Gründer und CEO von Syte. „Neubau kann dabei nur ein Teil der Lösung sein. Die Aufstockung und Sanierung von bestehenden Gebäuden bietet die Möglichkeit, ohne weitere Bodenversiegelung zusätzlichen innerstädtischen Wohnraum zu schaffen. Dies ist insbesondere im Hinblick auf die Erreichung des 30-Hektar-Ziels relevant, welches vorsieht, die Versiegelung in Deutschland auf 30 Hektar pro Tag zu beschränken. Unsere Analyse zeigt, dass Nachverdichtung durch Aufstockung einen signifikanten Beitrag zur Ausweitung des Wohnungsangebots in Berlin leisten kann. Wenn man die Durchschnittsgröße der Berliner Wohnungen von 73,2 Quadratmeter zu Grunde legt, ergibt sich immer noch ein Aufstockungspotenzial von 4.700 bis 5.600 Wohnungen.“

Für die Berechnung des Aufstockungspotenzials haben die Experten Hilfe der KI-basierten Grundstückssuche von syte Bestandsgebäude mit Flachdach und gering geneigtem Dach identifiziert, die ein oder mehr Geschosse weniger als ihre Nachbarbebauung aufweisen. Zusätzlich mussten die Gebäude auf Grundstücken mit Wohn- oder gemischter Nutzung liegen und durften nicht mehr als sieben Geschosse besitzen, um bei einer Aufstockung nicht unter die Hochhausrichtlinie zu fallen. Für die konservative Schätzung wurde eine Aufstockung um maximal ein Geschoss angenommen, für die optimistische Variante waren auch mehrgeschossige Aufstockungen zulässig. In die Analyse flossen Kataster-, Satelliten und Lidardaten für Berlin ein.

Dass Aufstockung gegenüber Neubau die nachhaltigere Alternative zur Schaffung von Wohnraum ist, bekräftigt Stefan Stenzel, Leiter der Projektentwicklung beim deutschlandweit agierenden Spezialisten für modularen Holzbau LiWooD: „Während zur Herstellung von Beton große Mengen an Energie benötigt und entsprechend viel CO2 ausgestoßen wird, speichert Holz Kohlenstoff. Das macht das Bauen mit Holzmodulen wesentlich nachhaltiger als die konventionelle Bauweise. Aus energetischer Perspektive verbessert das Aufsetzen eines neuen Dachgeschosses zusätzlich die Effizienz deutlich, insbesondere bei unsanierten Bestandsgebäuden. Durch den weitestgehenden Verzicht auf Verbundstoffe und ein Konzept zur Wiederverwendung der Materialien kann darüber hinaus bereits ein hohes Maß an Zirkularität sichergestellt werden.“

Christian Crain, Geschäftsführer Deutschland bei PriceHubble, zu den möglichen zu erzielenden Mieten: „Unsere Einschätzung der erzielbaren Kaltmieten zeigt eine Spanne von 14,50 €/m² in zentrumsfernen Lagen bis hin zu 28,00 €/m² in der Innenstadt.“ Und Christian Crain ergänzt: „Trotz der gestiegenen Baukosten zeigt das Mietpotenzial, dass sich für Bestandshalter der Ausbau weiterhin rentiert. Bei entsprechender Förderung von Seiten der Stadt Berlin kann zudem auch preisgünstiger Mietwohnungsbau geschaffen werden!“

„Nachverdichtung ist aus städtebaulicher Perspektive immer die kostengünstigere Variante“, sagt Moritz Koppe, CEO von PROBIS. „Aber auch in Sachen Baukosten analog der PROBIS-Benchmark-Datenbank bieten Aufstockungen in modularer Holzbauweise angesichts der 2022 um durchschnittlich 17 Prozent gestiegenen Baukosten monetäre Vorteile. Baukostensenkend wirken dabei unter anderem die kurze Planungs- und Bauzeit. Da in der Regel nach § 34 BauGB gebaut wird, entfällt ein langwieriger Planungsprozess. Der Einsatz von vorgefertigten Modulen beschleunigt den Bauprozess. Beides entlastet das Budget und maximiert die Internal Rate of Return. Dies lässt sich im neuen PROBIS-Modul calculate überprüfen.“

Über PROBIS

Die Controlling-Software PROBIS für die Immobilienwirtschaft gestattet Kostensicherheit und Kostenkontrolle in einem frühen Projektstadium und garantiert bei der Projektkostenkontrolle, dem Risikomanagement und der Budgetplanung eine belastbare Ausgangssituation. Das PropTech PROBIS ist als einer der führenden Quantity Surveyor und Experte für Multi-Projektcontrolling in der Immobilienwirtschaft bei öffentlichen und privaten Auftraggebern sowie Banken bekannt. Mit über 100 abgeschlossenen Controlling-Projekten pro Jahr und Erfahrungen aus Großprojekten wie Flughäfen, Hotels, Fußballstadien und Bürogebäuden gelten die Projektcontrolling-Experten als verlässliche Berater.

Über Syte

Das Proptech syte erlaubt es Immobilienentwicklern, Maklern, Bestandshaltern und Behörden, mithilfe von künstlicher Intelligenz das Baupotential eines Grundstücks wenigen Sekunden zu erfassen oder nach Potenzial zu suchen. Unter Einbeziehung der umgebenden Bebauung wird die optimal mögliche Auslastung für ein Grundstück ermittelt. Mit der Software lassen sich alle Liegenschaften auf die für den Kunden relevanten Eigenschaften durchsuchen. Der Nutzer erhält alle relevanten Kenndaten und das zu erwartende Baupotenzial – in einem Bruchteil von Sekunden. So ist syte für viele Makler und Entwickler zur ersten Adresse bei Neuprojekten oder Grundstücksakquise geworden.

Über LiWooD

LiWooD schafft nachhaltigen, bezahlbaren Wohnraum in kürzester Bauzeit mit einem hohen Anspruch an Qualität. Bauen mit Holz ist effizient und nachhaltig. Beides wird durch den modularen Ansatz vereint. Daraus resultieren enorm kurze Bauzeiten, die es möglich machen, zügig dringend benötigten Wohn- und Lernraum kosteneffizient zu realisieren. Darüber hinaus hat sich LiWooD in den letzten Jahren zum Experten im Thema der innerstädtischen Nachverdichtung entwickelt und schuf allein durch Aufstockungen in den letzten Jahren über 500 Wohnungen. LiWooD unterstützt, berät und begleitet seine Kunden von der Planung über die Erstellung des Gebäudes bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe und verantwortet somit den gesamten Bauprozess und positioniert sich als kompetenter Anbieter für nachhaltiges Bauen.

Über PriceHubble

PriceHubble ist ein Schweizer B2B-Proptech-Unternehmen, das innovative digitale Lösungen – beruhend auf Immobilienbewertungen und Marktkenntnissen – für die Immobilienwirtschaft entwickelt. Das Produktportfolio von PriceHubble macht sich Big Data, fortschrittliche statistische Analyseverfahren und attraktive Visualisierung zunutze und bringt so ein neues Transparenzlevel in den Markt. Dies ermöglicht es den Kunden, Immobilien- und Investitionsentscheidungen auf Grundlage präzisester datengetriebener Erkenntnisse (wie etwa Bewertungen, Marktanalysen, Wertprognosen oder Bausimulationen) zu fällen und den Dialog mit den Endkonsumenten zu verbessern. Die digitalen Lösungen von PriceHubble unterstützen sämtliche Akteure der gesamten Immobilien-Wertschöpfungskette (u.a. Banken, Vermögensverwalter, Bewirtschafter, Portfolio Manager und Immobilienmakler). PriceHubble ist bereits in 10 Ländern aktiv (Schweiz, Frankreich, Deutschland, Österreich, Japan, Niederlande, Belgien, Tschechien, Slowakei und Großbritannien) und beschäftigt weltweit über 200 Mitarbeitende.