Finanzen / Bilanzen

Berliner Investmentmarkt belegt trotz Umsatzrückgang Spitzenposition

Der Umsatzrückgang auf dem Berliner Investmentmarkt von rund 55 % fällt im Vergleich der A-Städte (durchschnittlich -68 %) zum einen relativ moderat aus. Zum anderen erreicht die Hauptstadt trotz der gesamtwirtschaftlich herausfordernden Rahmenbedingungen mit einem Transaktionsvolumen von gut 2 Mrd. € ein Umsatzniveau, bei dem keiner der anderen großen Investmentmärkte Schritt halten kann (München mit 719 Mio. € auf Rang zwei). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Auch wenn der Berliner Investmentmarkt im Zuge der sich fortsetzenden Preisfindungsphase zur Jahresmitte erwartungsgemäß nicht an das Vorjahresergebnis anknüpfen kann, setzt er sich im Städte-Ranking jedoch weiterhin deutlich von den anderen Top-Märkten ab“, erklärt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Das gesamte Ergebnis basiert auf Einzelinvestments, die zwar lediglich um 21 % unter ihrem Durchschnittswert bleiben, dabei aber rund 59 % weniger Transaktionen beisteuern als im Vorjahr. Zu Gute kommen dem Berliner Markt im laufenden Jahr bislang vor allem einzelne größere Share Deals wie die Beteiligungen am KaDeWe oder auch an den beiden Büroprojekten Mynd und BEAM. 

Die angesprochenen anteiligen Investments an großvolumigen Objekten bzw. Projekten spiegeln sich vor allem auch in der Größenklassenverteilung des Investmentvolumens wider. Dementsprechend zeichnen Deals im dreistelligen Millionenbereich mit gut 76 % für das Gros des Gesamtresultats verantwortlich. Dass sich das Marktsentiment abseits der Ausnahmetransaktionen weiterhin in der Findungsphase befindet, verdeutlichen die Segmente bis 100 Mio. €: Während Verkäufe in den mittleren Klassen zwischen 25 und 100 Mio. € zusammengenommen knapp 18 % generierten und um gut 76 % rückläufig waren, sind kleinere Objekte bis 25 Mio. € mit rund 6 % repräsentiert und nehmen damit Einbußen um fast 71 % hin.

Große Office- und Retail-Deals prägen den Markt

Dass der Berliner Markt zum Ende des ersten Halbjahres eine entscheidende Rolle sowohl für das bundesweite Office-, als auch das gesamte Retail-Investmentvolumen gespielt hat, drückt sich auch in der Umsatzverteilung auf die Assetklassen innerhalb des Marktgebiets der Hauptstadt aus. Somit wurde in den ersten sechs Monaten rund 90 % des Gesamtresultats in diesen beiden Objektarten investiert, woran Büroobjekte mit gut 50 % und Retail-Assets mit rund 40 % beteiligt waren. Neben den erwähnten Großtransaktionen konnten hierbei in beiden Assetklassen jeweils noch vereinzelt kleinere Verkäufe in den City- und Cityrandlagen registriert werden. Logistik- und Hotel-Investments haben mit gut 3 % bzw. etwas mehr als 2 % dagegen nur einen geringfügigen Einfluss auf das Investmentvolumen.  

Knapp 90 % des Umsatzes in den Citylagen

Gerade in schwierigen und unsicheren Zeiten stehen zentrale Lagen mit nachhaltig und langfristig guter Standortqualität im Fokus der Anleger. Dies zeigt sich auch auf dem Investmentmarkt der Hauptstadt. Gut 88 % des Umsatzes wurden im ersten Halbjahr in den Berliner Citylagen getätigt, wo auch das gesamte Volumen im dreistelligen Millionenbereich zu verorten ist. Einen nennenswerten Ergebnisbeitrag können darüber hinaus nur noch die Cityrandlagen aufweisen. Hier gehört mit dem ehemaligen Britannia Center ein Nahversorgungszentrum in Spandau mit dem Ankermieter Kaufland zu den größten Verkäufen. Keine größeren Transaktionen wurden demgegenüber bisher in der Topcity und in den Nebenlagen realisiert. Gerade in der Topcity schlägt sich hierbei die noch nicht abgeschlossene Preisfindungsphase vor allem bei Assetdeals im Core-Segment nieder.  

An der Spitze des Rankings zeigt die Verteilung des Investmentvolumens auf die Käufergruppen nach den ersten sechs Monaten bislang ein ungewöhnliches Bild: So zeichnen Corporates für die KaDeWe-Anteile und mit knapp 36 % auch für den höchsten Beitrag des Gesamtumsatzes verantwortlich. Hinter den verbleibenden Anteilen am Büroprojekt Mynd und am Galeria Weltstadthaus (Alexanderplatz) der Signa steckt der offene Fonds hausInvest der Commerz Real, wodurch die Anlegergruppe der offenen Fonds auf weitere fast 29 % kommen. Über der 5-%-Marke liegen zudem Projektentwickler und private Anleger, die jeweils gut 8 % beitragen sowie Staatsfonds, die rund 7 % erreichen. Die Großdeals prägen darüber hinaus auch das internationale Investmentvolumen, das in der Zwischenbilanz anteilig knapp 49 % ausmacht.

Renditeanstieg weiterhin noch nicht abgeschlossen

Dass die Finanzierungskosten nach wie vor das Marktgeschehen bestimmen, kommt in den nochmals gestiegenen Renditen zum Ausdruck. Die Netto-Spitzenrendite für Büros ist demzufolge im zweiten Quartal um 35 Basispunkte auf 3,75 % gestiegen. Auch innerstädtische Geschäftshäuser legen zu und notieren mit 3,50 % aktuell 20 Basispunkte höher als vor drei Monaten. Ein etwas leichterer Anstieg ist im Logistiksegment zu beobachten, wo es um 5 Basispunkte auf 4,00 % nach oben ging. 

„Der Berliner Investmentmarkt schneidet im Standortvergleich zwar sehr gut ab, kann sich den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und dem weiterhin gedämpften Marktsentiment allerdings nicht entziehen. Insgesamt profitiert die Hauptstadt von einer vergleichsweise großen Projekt-Pipeline, die immer wieder Investmentchancen auch im Segment der Immobilienbeteiligungen bietet. Für die zweite Jahreshälfte ist von einer weiteren Verbesserung der Marktbedingungen auszugehen, wobei es bei den Preisen jedoch zu weiteren leichten Anpassungen kommen kann“, fasst Jan Dohrwardt die Aussichten zusammen.

Über BNP Paribas in Deutschland

BNP Paribas ist eine führende europäische Bank mit internationaler Reichweite. In Deutschland ist die BNP Paribas Gruppe seit 1947 aktiv und hat sich mit 12 Geschäftseinheiten erfolgreich am Markt positioniert. Privatkunden, Unternehmen und institutionelle Kunden werden von rund 6.000 Mitarbeitern bundesweit in allen relevanten Wirtschaftsregionen betreut. www.bnpparibas.de

Über die BNP Paribas Real Estate Holding GmbH

BNP Paribas Real Estate ist ein führender internationaler Immobiliendienstleister, der seinen Kunden umfassende Leistungen in allen Phasen des Immobilienzyklus bietet: Transaction, Consulting, Valuation, Property Management, Investment Management und Property Development. Mit 5.300 Mitarbeitenden unterstützt das Unternehmen Eigentümer, Mieter, Investoren und die öffentliche Hand in ihren Projekten dank lokaler Expertise in 23 Ländern (eigene Standorte und Allianzpartner) in Europa, Nahost und Asien. BNP Paribas Real Estate ist Teil der BNP Paribas Gruppe, ein weltweit führender Finanzdienstleister.
Im Rahmen des Engagements für nachhaltige Städte möchte BNP Paribas Real Estate eine führende Rolle beim Übergang zur Schaffung von nachhaltigeren Immobilien übernehmen, die CO2-arm, widerstandsfähig, inklusiv und dem Wohlbefinden förderlich sind. Dafür hat das Unternehmen eine CSR-Politik mit den folgenden vier Zielen entwickelt: die wirtschaftliche Leistung und Nutzung von Gebäuden auf ethische und verantwortungsvolle Weise zu verbessern, einen CO2-armen Wandel zu ermöglichen und den ökologischen Fußabdruck zu verringern, die Entwicklung, das Engagement und das Wohlbefinden der Mitarbeitenden zu gewährleisten sowie als aktiver Akteur im Immobiliensektor aufzutreten und lokale Initiativen und Partnerschaften aufzubauen und zu fördern.
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