Gartennutzung im Mehrfamilienhaus: Was ist erlaubt?

Wann gehört der Garten überhaupt zur Mietwohnung?
Tobias Klingelhöfer: Ob ein Garten genutzt werden darf, entscheidet in erster Linie der Mietvertrag, beziehungsweise was in ihm vereinbart wurde. Anders als beim Einfamilienhaus gehört der Garten bei Wohnungen nicht automatisch zum Mietumfang. Der Vermieter kann festlegen, dass nur einzelne Mieter den Garten nutzen dürfen oder dass es sich ausschließlich um einen Ziergarten handelt. Wenn mehrere Mietparteien Zugriff haben, handelt es sich in der Regel um einen Gemeinschaftsgarten. Niemand hat dann Sonderrechte, auch wenn er den Garten häufiger nutzt. Das hat das Amtsgericht Trier bestätigt (Az.: 7 C 402/05).

Was ist in einem Gemeinschaftsgarten erlaubt?
Tobias Klingelhöfer: Der Garten darf im Rahmen der üblichen Nutzung verwendet werden. Dazu gehört es, sich dort aufzuhalten, Möbel aufzustellen oder Kinder spielen zu lassen. Das Amtsgericht Kerpen hat entschieden, dass auch Spielgeräte oder ein Planschbecken zulässig sind (Az.: 20 C 443/01). Und selbst ungewöhnlich erscheinende Nutzungen sind nicht automatisch unzulässig. So stellte das Amtsgericht Merzig fest, dass auch freizügiges Sonnen im Garten nicht ohne Weiteres eine Störung darstellt (Az.: 23 C 1282/04). Voraussetzung ist immer, dass andere Mieter nicht erheblich beeinträchtigt werden.

Kann der Vermieter eine einmal erlaubte Gartennutzung wieder entziehen?
Tobias Klingelhöfer: Ja, sofern die Gartennutzung nicht ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrags geworden ist. Handelt es sich lediglich um eine Duldung, Gestattung oder ergibt sich aus einer mündlichen Absprache, kann der Vermieter die Nutzung grundsätzlich widerrufen, wie auch das Kammergericht Berlin klargestellt hat (Az.: 8 U 83/06). Das sorgt in der Praxis oft für Überraschungen, weil sich Mieter auf eine vermeintliche Gewohnheit verlassen. Rechtssicherheit besteht daher nur bei klaren vertraglichen Regelungen.

Wo sind die Grenzen der Nutzung?
Tobias Klingelhöfer: Veränderungen am Garten sind ein häufiger Streitpunkt. Mieter dürfen ihn nur so gestalten, dass keine dauerhaften baulichen oder optischen Veränderungen entstehen. Soweit der Mietvertrag oder die Hausordnung keine entgegenstehenden Regelungen enthalten und keine nachhaltigen Veränderungen des Grundstücks erfolgen, werden kleinere Bepflanzungen häufig als vertragsgemäßer Gebrauch angesehen.

Auch mobile Elemente wie Gartenmöbel, Sonnenschirme oder ein Planschbecken sind in der Regel unproblematisch. Anders sieht es bei größeren Eingriffen aus: Wer Bäume pflanzen, eine Gartenhütte errichten, feste Zäune ziehen oder dauerhaft Flächen umgestalten möchte, braucht dafür die Zustimmung des Vermieters. Selbst mit einer Genehmigung kann aber verlangt werden, dass der ursprüngliche Zustand beim Auszug wiederhergestellt wird. Deshalb empfehle ich, solche Vereinbarungen immer schriftlich festzuhalten.

Es gibt aber auch klare Grenzen: Bestimmte Nutzungen sind unzulässig, insbesondere wenn sie das Zusammenleben erheblich beeinträchtigen, das Vertrauensverhältnis stören oder über den üblichen Gebrauch hinausgehen. Dazu zählt etwa eine intensive Nutzung, die mit Lärm, regelmäßigem Publikumsverkehr oder gewerblicher Tätigkeit verbunden ist. In solchen Fällen muss der Vermieter diese Nutzung nicht dulden, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat. Er hat mehrfach klargestellt, dass eine über die übliche Wohnnutzung hinausgehende gewerbliche Nutzung unzulässig sein kann, wenn sie nach außen in Erscheinung tritt oder andere Bewohner beeinträchtigt (BGH, Urteil vom 14.07.2009, Az.: VIII ZR 165/08). Das gilt insbesondere dann, wenn dadurch Nachbarn gestört oder zusätzliche Belastungen entstehen.

Wer ist für die Gartenpflege verantwortlich?
Tobias Klingelhöfer: Grundsätzlich ist der Vermieter für die Pflege verantwortlich, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist. Er kann die Aufgabe wie Rasen mähen oder Laub haken aber auf die Mieter übertragen oder einen Dienstleister beauftragen. Die Kosten dürfen in der Regel auf die Mieter umgelegt werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dies auch dann zulässig ist, wenn der Garten nicht aktiv genutzt wird, weil ein gepflegtes Grundstück den Gesamteindruck verbessert (Az.: VIII ZR 135/03).